Por definición un préstamo hipotecario es un préstamo bancario que ya cuenta con una garantía de pago muy fuerte, un Derecho Real de Hipoteca; si el cliente no paga al banco éste puede ejecutar su deuda contra la casa o piso que garantiza la operación en un procedimiento judicial específico para ello en el que un Juez acabará vendiéndolo en subasta judicial para pagar al banco su dinero principal e intereses y gastos.

La consecuencia de esto es que el banco, que tiene una garantía mayor de que va a cobrar, cargará unos tipos de interés menos gravosos si el préstamo es hipotecario y, además, es relativamente más fácil que dé ese préstamo que no uno que no cuente con esa garantía.

La concesión de un préstamo

Acabamos de atravesar una crisis económica mundial muy importante y uno de los aspectos en los que se ha notado muchísimo es la gran restricción del crédito bancario: los bancos no prestaban dinero como antes.

Debemos tener en cuenta que el negocio del banco es prestar dinero y cobrarlo con sus intereses y demás cantidades normales que correspondan, aunque los incumplimientos de pago de sus clientes se sancionen con intereses de demora y recargos de otro tipo eso compensa solo hasta cierto punto, el banco no quiere tener impagados.

Por ello, antes de la concesión de cualquier tipo de préstamo o crédito el banco va a estudiar esa operación y, sobre todo va a estudiar al cliente al que se va a conceder.

Se miran circunstancias como la solvencia de ese cliente, lo que se analiza a partir de sus circunstancias personales: si tiene un trabajo fijo y estable, cuanto gana, si tiene ya propiedades como uno o varios pisos o inmuebles, si tiene otro tipo de inversiones, si ha tenido en el pasado incumplimientos con préstamos que le hayan dado, su situación personal y familiar, etc.

También se estudia la operación en sí: si hablamos de un préstamos hipotecario para la compra de una vivienda el banco suele poner unos límites a prestar respecto del valor de la misma. Normalmente no hay problema en prestar hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda.

Del resultado de todo lo que acabamos de decir surge la decisión del banco de prestar o no ese dinero.

Exigencia de avales complementarios

Existe una tercera alternativa: el banco puede considerar que el cliente o el tipo de préstamo no son adecuados para realizar la operación pero que se podría hacer si aporta algún tipo de garantía.

Supongamos que el que pide el préstamo no tiene una nómina por cuenta ajena; tiene un negocio por cuenta propia con determinado nivel de ingresos pero sin ningún tipo de garantía de continuidad más allá del tipo de negocio.

El banco puede asumir el préstamo hipotecario pero pidiendo al cliente que busque un avalista que añada esa garantía al préstamo. En el punto siguiente explicaremos con detalle en qué consiste el aval.

Debemos dejar muy claro que el banco va a pedir esta garantía complementaria siempre que de la información que tiene se deduzca que va a ser plausible que el cliente cumpla sus obligaciones: por mucho aval que pueda aportar de otras personas, si el banco tiene motivos para pensar que es muy probable que el crédito no se pague en tiempo y forma, aunque tenga todas las garantías posibles no lo va a dar porque, como hemos explicado más arriba, el negocio del banco es cobrar los créditos con normalidad.

El aval

El Código Civil (en adelante Cc) describe, en sus artículos 1822 y ss. el contrato de fianza que consiste en que una persona se obliga a pagar una deuda de otro en caso de que éste no cumpla frente a su acreedor.

Esta fianza puede ser solidaria, en cuyo caso el fiador responde igual que el deudor principal, no siendo necesario en este caso de solidaridad que el acreedor reclame primero a este deudor principal. Si la fianza no es solidaria si debe reclamar al deudor antes que al avalista.

El avalista que paga la deuda avalada puede reclamar al deudor principal todo lo que le ha costado este pago, el principal y los gastos y costas que haya tenido que asumir.

En caso de existir varios avalistas por un mismo deudor y una misma deuda el que pague podrá reclamar a los otros las partes proporcionales de lo pagado.

Es muy frecuente que el banco exija este tipo de aval antes de conceder un préstamos hipotecario que se salga de lo que llamamos su zona de confort, es decir, cuando el prestatario no tiene unos ingresos constatables y asegurados y/o pide más cantidad de la asumible según el banco.

En estos casos es muy frecuente que sean los padres del prestatario quienes le avalen, muchas veces añadiendo también la garantía hipotecaria de su propia casa, lo que produce algunas situaciones muy lamentables de personas mayores que se quedan en la calle por una operación de este tipo.

Debemos aclarar, una vez más, que el aval es una garantía que se añade a la ya existente, la hipotecaria, y que el avalista responde con todos sus bienes presentes y futuros pero después del deudor principal, por lo que la ejecución hipotecaria se producirá antes o después aunque, sí existe un aval practicable, el banco va a ir a lo más fácil, rápido y barato para cobrar y deberá ser el avalista quién acabe ejecutando la hipoteca.