¿Qué es la extinción del condominio?

Aunque en un primer momento pueda sonar muy extraño, el condominio es una figura mucho más habitual de lo que parece. Está presente en las herencias con varios herederos, en los divorcios y en otros casos de adquisiciones conjuntas de bienes. Se trata, al fin y al cabo, de la copropiedad o comunidad de bienes. A continuación, vamos a hablar de qué pasa cuando se quiere terminar con esta situación.

¿Qué es el condominio?

Es una figura genérica que hace referencia a la situación en la que varias personas tienen en propiedad una cosa común que no puede dividirse de forma física, es decir, se trata de un derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece a varias personas, quienes ostentan una parte del total. Así, dentro de esta figura caben otras más conocidas como puede ser la sociedad de gananciales, la comunidad de herederos, la comunidad de bienes o la propiedad horizontal, entre otras. En general, cualquier situación de copropiedad encajaría en el condominio.

Aunque la cosa objeto de condominio no pueda ser dividida físicamente, sí se divide en partes abstractas o cuotas, es decir, que a cada copropietario le corresponderá una cuota de la cosa. El caso más típico es el de bienes inmuebles, así, por ejemplo, un piso o una casa que pertenezca a varias personas, no se divide por habitaciones o espacios físicos, pero a cada copropietario le pertenecerá una cuota o porcentaje sobre el total.

Para que podamos hablar de condominio, debemos estar ante más de una persona, una sola cosa y división en partes o cuotas. Su regulación corresponde a los pactos entre las partes, a la regulación de la figura concreta de la que se trate dentro de las situaciones de copropiedad, como puede ser la normativa sobre propiedad horizontal o bienes gananciales, y, por último, por el Código Civil. Es decir, que, en este caso, con el límite del derecho al ejercicio de la acción de división o la disposición de cada copropietario sobre su cuota, prevalecen los pactos entre las partes sobre cualquier otra norma jurídica.

Extinción del condominio

La clave de esta figura se encuentra en su extinción, ya que es el momento en el que suelen surgir los problemas. La extinción del condominio se da cuando existe una transmisión de la cosa.

Se regula en los artículos 400 y 406 del Código Civil, y se refiere a la cesión por uno o varios de los copropietarios, a otro, que será el que se quede la propiedad de la cosa. Se utiliza en lugar de la compraventa, porque, a pesar de que lo normal es que se realice una compensación económica de la parte que se queda con la propiedad a la parte que la cede, supone un ahorro fiscal, ya que tributa por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (que se mantiene entorno al 1 % del valor de la cosa), mientras que la compraventa tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (que está entre el 6 y el 8 %).

A través de la extinción del condominio, finaliza la situación de copropiedad y la cosa pasa a pertenecer a un solo propietario. Este cambio de titularidad debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad.

Es una situación muy común en caso de separaciones y divorcios, en los que una pareja había comprado un inmueble. En este tipo de situaciones, hay que tener en cuenta que el contrato de hipoteca, en el caso de haberlo, es independiente del condominio, por lo que la extinción del condominio no afectará a la hipoteca, de modo que será necesario tramitar el préstamo hipotecario con la entidad bancaria para que la parte que deja de ser copropietaria deje de figurar en la hipoteca.

Por otra parte, la extinción del condominio también afecta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aunque no constituye un supuesto de alteración patrimonial para el IRPF, la compensación económica que recibe el que cede la propiedad sí sería una alteración patrimonial declarable.

En cuanto a la plusvalía, en los últimos años ha habido un cambio de criterio, por lo que, desde el año 2017 si se trata de un condominio sobre un solo bien inmueble, donde una parte o comunero, cede su parte a la otra, a cambio de una contraprestación económica, no existe la obligación de pagar la plusvalía, ya que se considera que no ha habido ningún cambio respecto a la situación anterior, sino una simple concreción de un derecho anterior abstracto, respecto a un bien que se considera indivisible. 

En cambio, si el condominio estaba compuesto por varios inmuebles y la extinción del condominio se materializa a través de la adjudicación de todos los inmuebles a una sola de las partes, si se considera que la transacción debe estar sujeta a plusvalía, por cuanto, si atendemos al conjunto del condominio, podría haberse repartido de una forma más equitativa, adjudicándose cada parte un inmueble, por eso se considera que existe transmisión de la propiedad entre comuneros, y debe pagarse plusvalía.

A la hora de pactar la extinción del condominio hay que tener en cuenta también que ceder nuestra parte del condominio sin recibir nada a cambio puede ser considerado como una donación encubierta.

La forma de realizar la extinción del condominio es a través de escritura notarial, aunque si esta extinción deriva de un proceso de divorcio, también es posible incorporarla al convenio regulador que acompaña a la demanda de divorcio, el cual tendrá los mismos efectos, pero tendrán que ser inscritos en el Registro de la Propiedad.

Como hemos podido comprobar, la extinción del condominio es una figura muy presente en la cotidianidad y que es importante conocer si nos encontramos en una situación de copropiedad, para poder aprovecharnos de sus ventajas y esquivar las posibles desventajas.