En el presente artículo hablamos del proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que ya ha sido tramitado y aprobado por el Congreso de los Diputados y que está pendiente de su aprobación, ya definitiva, en el Senado para convertirse en Ley; no sustituye completamente a la anterior Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) cuyo ámbito de aplicación es mucho más amplio ya que regula todo lo referente a la propiedad de bienes inmuebles y al Registro de la Propiedad.

La nueva Ley es una transposición, a nuestro Derecho nacional, de la normativa europea, en concreto de la Directiva 2014/17/ UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 sobre protección de los consumidores que sean prestatarios de este tipo de hipotecas para la compra de su vivienda.

Sin embargo, la nueva Ley española va más allá y no se limita a proteger a los consumidores sino a todas las personas físicas que contratan una hipoteca con el banco y, en especial, a los autónomos. Amplía, también, las garantías respecto de las exigidas por la norma europea.

Los Derechos que otorga esta Ley son irrenunciables.

Veremos, a continuación, los aspectos novedosos más importantes de esta nueva regulación.

El banco paga los gastos de formalización

Según prevé su artículo 12.2 el cliente solo deberá pagar por los servicios que haya solicitado en firme; el banco debe soportar todos los gastos de formalización de la hipoteca menos los de tasación; esto ya está recogido en el RD Ley 17/2018 de 8 de noviembre que modifica, en este sentido, la regulación del Impuesto de Transmisiones patrimoniales.

A partir de esto será el banco quien pague este impuesto de transmisiones además del notario y registro de la propiedad (se calcula que esto supone un 70% de los gastos de formalización).

El cliente si tendrá que pagar la tasación del inmueble y esto tiene sentido ya que dicha tasación le pertenece a él que puede utilizarla para tramitar otros préstamos hipotecarios en otras entidades.

Se abaratan y facilitan las subrogaciones de los préstamos

La subrogación es la operación en la que cambiamos de banco, es decir, contratamos con otro banco para que sea él el que sigue con nuestra hipoteca.

Al ser, ahora, la entidad bancaria la que paga los impuestos y gastos en la constitución de la hipoteca se plantea el problema de que, al cambiar de banco, el nuevo banco se aprovecha de los gastos que ha hecho el anterior que ya ha pagado esos gastos. Para evitar esto se pretende establecer un mecanismo de compensación entre entidades.

En todo caso se quiere facilitar esta movilidad de las hipotecas eliminando comisiones y gastos; el banco anterior no podrá  pedir ningún tipo de compensación o comisión por ella a partir del tercer año de la hipoteca.

Lo mismo va a suceder con la novación, es decir, cambiar las condiciones del préstamo.

En ambos casos sigue vigente la exigencia de información completa, tanto previa como en la firma del contrato.

Se amplían los derechos de información al consumidor hipotecario

Regulado por los artículos 7 y 8 de la nueva Ley, el banco está obligado en todo momento a facilitar información clara y comprensible del contrato. Por su parte el artículo 5 regula la información contenida en la publicidad de este tipo de préstamos.

Esta información incluirá la necesaria para que pueda comparar el préstamo ofrecido con otros que existan en el mercado antes de decidir; información que debe ser personalizada, es decir, ajustada a las necesidades y preferencias del cliente.

Para ello se utilizará la Ficha Europea de Información (FEIN) que publica el Ministerio de Industria.

Además, el artículo 13 obliga al notario autorizante de la escritura a asesorar al prestatario que deberá acudir a la notaría en fecha anterior a la firma del préstamo para que se puedan, allí, resolver sus dudas y se le de información cumplida de todo.

En todo caso el prestatario debe tener copia del proyecto de contrato y toda la información adicional prevista en la Ley (artículo 12.1) con una antelación de, al menos, siete días.

Para desahuciar al prestatario debe haber, al menos, doce meses de cuotas impagadas.

El banco no podrá iniciar la ejecución del préstamo hasta que existan 12 cuotas impagadas o un 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de la vida de la hipoteca y, durante su segunda mitad serán 15 cuotas o un 7%.

Esto aumenta considerablemente los plazos que, hasta ahora, eran de tres cuotas.

La reforma no afecta a los procesos ya planteados.

Se bajan las comisiones por amortización anticipada

En los préstamos variables, hasta ahora, el banco cobraba una comisión del 0,5% durante los cinco primeros años y del 0,25% a partir de ahí por amortizaciones anticipadas; con la reforma se bajan estas comisiones hasta el 0,25% a partir del tercer año y del 0,15% a partir del año seis.

En las hipotecas a interés fijo se fija una comisión máxima del 2% durante los primeros diez años y del 1,5% a partir de ahí.