Com enregistrar una propietat

per Software DELSOL

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”, segons descripció en la qual coincideixen, literalment, l'article 605 del Codi Civil i l'article 1 de la Llei Hipotecària (d'ara endavant LH).

Sobre la base d'això podem dir que el Registre de la Propietat és una oficina pública que està a càrrec d'un Registrador, que és un funcionari subjecte a aranzel, i on consten les dades sobre la propietat i altres drets reals i contractes sobre béns immobles; podem dir que és com una base de dades on trobarem tota la informació que necessitem sobre qualsevol bé immoble.

Els Registres de la Propietat estan per tot el territori nacional, solen estar en poblacions on existeixen jutjats i en ells es registraran les dades del territori a què es refereixin.

Les dades inscriptibles en el Registre de la Propietat són públics i podem consultar-los en ell mitjançant la sol·licitud d'una nota simple (una fotocòpia del que hi ha) o una certificació emesa pel registrador (un document públic que certifica el que diu el registre).

La inscripció en el Registre i la protecció de tercers de bona fe

Per a inscriure un contracte de compra o d'un altre tipus sobre un immoble en el Registre el contracte ha de fer-se mitjançant escriptura pública davant notari; també es poden inscriure en ell resolucions judicials on figurin drets inscriptibles i certificacions administratives i documents públics estrangers que tinguin validesa a Espanya, en resum: en el Registre només es poden inscriure documents públics; quan es presentin per a ser inscrits el Registrador comprovarà que procedeixen del titular registral que pot atorgar-los i els qualificarà i, si escau, procedirà a inscriure'ls.

El primer que hem de dir és que la inscripció en el Registre d'un contracte no és obligatòria i qualsevol contracte sobre un bé immoble, la seva compravenda o d'un altre tipus, té plena validesa encara que no s'inscrigui en el Registre de la propietat, amb l'única excepció dels crèdits hipotecaris que si han d'inscriure's per a ser un contracte vàlid.

Per exemple, jo puc comprar una casa o un pis al seu legítim amo i fer-lo amb qualsevol forma de contracte, en un contracte privat o, fins i tot, donant-nos la mà (un contracte de paraula), i no inscriure aquesta compra en el Registre i tal contracte seria vàlid i jo em convertiria en l'amo de la casa amb un títol perfectament legítim i just.

Però, encara que no sigui obligatòria ni un requisit per a la validesa del meu títol de compra, si li ho que em convé inscriuré la compra d'un immoble immediatament, fins i tot de manera instantània en el moment de la compra (hi ha un sistema per a fer una anotació instantània des de la notaria en comprar) perquè no inscriure-la poden tenir unes conseqüències catastròfiques, l'explicarem.

La Llei dóna al titular que figura inscrit en el Registre una protecció total si és un tercer de bona fe (article 32 de la LH, entre altres), això significa que si figura com a propietari en el Registre el que m'ha venut la casa no hi ha problema perquè jo tinc un títol de propietat que procedeix d'ell, però si no ho inscric en el Registre i aquesta persona que figura com a amo li ho embeni després a una altra persona (ocultant que m'ho ha venut a la meva abans) i aquest altre inscriu la seva compra en el Registre aquesta inscripció li protegeix a ell com a amo d'aquest pis perquè se'l considera tercer de bona fe i jo tinc un títol que era vàlid però que no està inscrit, la casa serà seva i jo només podré demandar al que la hi ha venut, però em quedo sense el pis.

Una cosa semblant pot ocórrer si no inscric la meva compra i el venedor que figura com a propietari (perquè jo no m'he ocupat de canviar-ho en el Registre) rep, per exemple, un embargament judicial o administratiu, si aquest embargament contra ell s'inscriu en el Registre el pis respondrà davant aquest embargament perquè apareix inscrit abans que jo present allí el meu títol de propietat.

Això últim és així pel principi de tracte successiu previst per l'article 17 de la LH: les inscripcions en el Registre de la Propietat són eficaces segons la data de la seva presentació i no poden ser afectades per inscripcions posteriors, un contracte o títol presentat per a inscriure's i que s'inscriu fa que qualsevol altre títol anterior que no estigui inscrit i que li contradigui no pugui inscriure's: si hi ha inscrit un embargament contra el qual figura com a titular registral i jo inscric després d'haver-se anotat l'embargament que he comprat el pis (encara que la copra fora de data anterior a l'embargament) si la presentació és posterior a la de l'embargament l'embargament m'afectarà com a amo del pis i no podré evitar-lo, només podré demandar a l'embargat reclamant-li les conseqüències de l'embargament.

Les finques que no existeixen en el Registre

Fins ara hem vist com s'inscriu una compra o un altre tipus de contracte en una finca en la qual el que ens la transmet apareix com a titular registral.

Però existeixen finques, pisos, terrenys, etc que no apareixen en absolut en el Registre de la Propietat perquè ningú ha inscrit mai res sobre ells o perquè són de nova creació (per exemple una construcció nova o una finca que es divideix en diverses) o existeixin diferències o modificacions entre el Registre i la realitat sobre superfícies, bogues o altres aspectes, en aquests casos haurem de demanar en el Registre de la Propietat que es creï una finca registral o modifiqui la que hi ha per a poder inscriure el nostre dret sobre aquests immobles.

La primera inscripció d'una finca serà sempre de domini (de propietat).

Si parlem d'una nova construcció es presentarà en el Registre per a crear la nova finca registral amb la documentació i requisits previstos per l'article 202 de la LH.

Si, per contra, parlem d'una finca ja existent que no s'ha inscrit mai haurem de promoure la seva aparició en el Registre mitjançant un expedient de domini que ha de promoure el propietari de l'immoble i se seguirà davant el notari competent en el territori on estigui el pis, que requerirà la documentació prevista en la Llei, realitzarà la publicitat també exigida per la Llei i el transmetrà al Registrador de la Propietat que comprovarà, entre altres coses, la no existència d'aquesta finca en el Registre. A aquest expedient pot concórrer qualsevol persona que tingui interès legítim (per exemple qui tingui un dret real sobre aquest immoble) per a demanar el que procedeixi.

Nou comentari

Software DELSOL es compromet amb la privacitat de les teves dades.

T'expliquem de manera resumida com tractarem les teves dades personals.

Qui és el Responsable del tractament de les teves dades?

Software del Sol, S.A., amb NIF nombre A-11682879 i adreça en Geolit, P. Tecnològic. C/ Les Viles 9. 23620. Mengíbar (Jaén). Adreça de correu electrònic: info@sdelsol.com.

Amb quina finalitat tractem les teves dades personals?

Tractem la informació que ens facilites amb la finalitat de prestar-te el servei sol·licitat i realitzar la facturació del mateix.

Si ho acceptes, també podrem usar-los per enviar-te informació, promoció i publicitat dels nostres productes i serveis i millorar així la teva experiència com a client.

¿Per quant temps conservem les teves dades?

Les dades personals que ens proporcionis es conservaran mentre es mantingui la relació comercial i/o no sol·licitis la supressió dels mateixos.

Quina és la legitimació per al tractament de les teves dades?

La base legal per al tractament de les teves dades està basada en el consentiment que et sol·licitem en recaptar aquestes dades i/o en la necessitat de comptar amb els mateixos per processar les teves comandes i complir amb els compromisos que adquirim amb tu per contracte.

Comunicarem les teves dades a tercers?

No, tret que la llei ens obligui.

Quins són els teus drets quan ens facilites les teves dades?

Tens dret a obtenir confirmació sobre si en Software del Sol, S.A. estem tractant les teves dades personals, per tant, tens dret a accedir a les teves dades personals, rectificar les dades inexactes o sol·licitar la seva supressió quan les dades ja no siguin necessaris.

Si vols conèixer amb més detall com tractem les teves dades consulta la nostra Política de Privacitat.

Descarga FactuSOL

Más información

El blog en el teu email

Subscriu-te per rebre la newletter mensual directament en el teu email.

On estem

Geolit, Parque Científico y Tecnológico
Edificio Software DELSOL · 23620
Mengíbar · Jaén

Centraleta: 953 22 79 33
Comercial: 953 21 41 00

Àrea Comercial

  • Distribuïdors
  • Col·laboradors
  • Preguntes freqüents

Atenció al Client

  • Suport tècnic
  • Zona privada
  • Utilitats

Software DELSOL

  • Sobre Software DELSOL
  • Descarrega-ho gratis
  • Responsabilitat social
  • Treballa amb nosaltres
  • Resultats enquestes 2018
  • Butlletí DELSOL
  • Contacte

Polítiques

  • Política de Gestió
  • Política de Privacitat
  • Política de Seguretat
  • Termes d'ús generals de NUBE10
  • Condicions Generals de Contractació
  • Política de Cookies
Idioma
Microsoft Partner
Aenor 27001
Aenor 9001
iQnet
iQnet Sr10
Confianza ONLINE
  • linkedin
  • youtube
Software DELSOL, S. A. utilitza cookies pròpies i de tercers amb finalitat analítica i de màrqueting. Pots configurar o rebutjar les cookies fent click en el botó "Configurar".