Contracte d'arrendament

per Software DELSOL

Parlarem aquí del contracte d'arrendament d'immobles urbans (pisos, cases, locals o naus); en concret, ens centrarem en el contracte de lloguer d'un habitatge (pisos o cases), però en els últims punts de l'article farem alguna referència als lloguers de local de negoci.

La norma jurídica que regula el lloguer és la  Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, d'ara endavant LAU). El que disposa la LAU a favor de l'inquilí, en el cas de l'habitatge, és de dret necessari (articles 4.1 i 6) el que significa que s'aplicarà si o si encara que el contracte digui una altra cosa, és a dir:

L'arrendatari no pot renunciar als drets que la Llei li concedeix i si signa una altra cosa diferent serà nul i es continuarà aplicant la Llei.

Un petit truc derivat d'això és que si és l'amo el que redactarà el contracte de lloguer, si posa de manera expressa tots els drets que l'inquilí ja té (de tota manera) perquè els diu la Llei apareixerà com un contracte que li reconeix a aquest inquilí un munt de coses. D'altra banda l'inquilí pot signar, tranquil·lament, un contracte que li imposin amb coses contràries o diferents de les que estableix la Llei perquè no s'aplicaran, s'aplicarà la Llei.

Què és un arrendament d'habitatge 

Es produeix quan l'inquilí lloga per a tenir en aquest pis el seu habitatge permanent o, també, encara que no la usi ell personalment, si viuen allí el seu cònjuge o els seus fills.

No són arrendaments d'habitatge els de local de negoci ni, tampoc, els de cases de temporada o vacances.

En lloguer d'habitatge inclou altres dependències annexes com a trasters o garatges.

Durara i pròrrogues

La durada és el termini durant el qual estarà en vigor el contracte de lloguer. Serà la que pactin les parts en el contracte.

Si el contracte no diu res sobre la seva durada s'entendrà que s'ha celebrat per un any.

L'inquilí té dret al fet que el contracte tingui una durada mínima de cinc anys, de set si l'amo és una societat.

Això es tradueix que si es pacta en el contracte una durada menor, per exemple d'un any, l'inquilí podrà donar per acabat el contracte quan venci el termini, segons veiem més a baix, però l'arrendador no pot mentre no es compleixi aquest mínim de cinc anys.

L'única excepció a aquesta durada mínima de cinc anys és quan l'amo pugui demostrar que necessita l'habitatge per a ell o per a un familiar pròxim, en aquest cas podrà extingir el contracte.

Quan venci (acabi) el termini fixat en el contracte qualsevol dels dos (l'inquilí o, sense han passat aquests cinc anys, l'amo) pot donar per acabat el contracte per a això haurà de notificar-l'hi a l'altre amb una antelació de 30 dies a la data de venciment del contracte.

La Llei permet, a més, que l'inquilí desisteixi del contracte unilateralment a partir de que hagin passat sis mesos; en principi això és sense indemnització però el contracte podrà fixar una indemnització per al cas de desistiment que serà, com a màxim, d'un mes per cada any que quedi de contracte.

La renda

la renda, és a dir, el preu del lloguer, serà fixat lliurement en el contracte i es cobrarà mensualment dins dels primers set dies de cada mes.

La forma de pagament ha de ser pactada en el contracte: pot ser mitjançant ingressos o rebuts bancaris o en metàl·lic; l'amo està obligat, en qualsevol dels casos, a lliurar un rebut del pagament.

La Llei permet que es pacti que no es pagui la renda durant determinat període a canvi que l'inquilí realitzi obres o reformes en l'habitatge.

Si el contracte no diu res no es podrà actualitzar la renda; el contracte pot establir que la renda s'actualitzi en més o en menys segons algun índex com l'IPC; qui vulgui fer efectiva aquesta actualització haurà de notificar-li-ho a l'altre i podrà cobrar o pagar amb aquesta actualització a partir del mes següent a aquesta comunicació.

La Llei també permet que, en determinats casos i terminis, l'amo elevi la renda quan hagi realitzat reformes o millores en l'habitatge.

La fiança

En el moment de signar el contracte o començar la relació arrendatícia l'inquilí lliurarà a l'amo una fiança consistent en una quantitat de diners equivalents a un mes de lloguer (encara que es podrà estipular en el contracte que siguin dos mesos i hauran de ser dos mesos en el cas de llogar local de negoci).

Aquesta fiança respon de possibles danys o desperfectes en l'habitatge i altres responsabilitats de l'inquilí, i l'arrendador haurà de retornar-la-hi a aquest inquilí en el moment d'acabar el contracte i retornar les claus sempre que no apareguin danys en l'habitatge o el seu contingut.

La fiança no serà actualitzada durant els cinc primers anys de la relació arrendatícia, a partir d'aquí haurà d'actualitzar-se per a continuar sent equivalent a un mes  de lloguer (o dos).

La fiança no ha d'usar-se per a pagar mensualitats degudes per l'inquilí.

L'arrendador està obligat a dipositar la fiança en l'organisme públic establert a aquest efecte per cada comunitat autònoma.

Pagament de despeses 

A més de la renda el contracte ha d'establir com es pagaran les despeses de l'habitatge.

Les despeses individualitzables amb comptadors, com la llum, el telèfon o similar, els pagarà sempre l'inquilí.

Les altres despeses es pactarà si els paga l'un o l'altre; ens referim a despeses com els de comunitat de propietaris, aigua, IBI, etc.

Quan l'inquilí hagi de pagar despeses d'aquest tipus el pagament del qual el realitzi l'amo, haurà de pagar a l'amo el que ha pagat per això com a quantitat assimilada a la renda en el rebut del lloguer.

Perquè es pugui anar a un judici de desnonament per falta de pagament per l'impagament d'aquestes quantitats assimilades hauran de sumar, en diners, una mensualitat de renda.

Habitatge moblat o buit 

El contracte de lloguer ha de dir si l'habitatge es lloga amb o sense mobles o amb alguns mobles. Si és amb mobles hauria d'acompanyar-se un inventari del contingut de l'habitatge i de l'estat en què està cada cosa.

Conservació de l'habitatge 

Se sol fer també la manifestació en el contracte que l'habitatge es troba en perfectes condicions d'habitabilitat o, si tingués alguna tara o desperfecte, hauria d'incloure's la seva descripció en el contracte.

L'arrendador té l'obligació de realitzar les obres de conservació necessàries perquè l'habitatge sigui habitable, sense que pugui repercutir res a l'inquilí per això.

L'inquilí està obligat a informar l'amo les avaries o desperfectes que requereixin aquestes obres.

Si les obres no poden esperar, l'inquilí haurà de suportar-les encara que siguin molestes o li privin d'una part de l'habitatge.

L'arrendatari no pot realitzar obres importants i, si ho fa, al final del contracte l'amo pot exigir-li que torni a reposar el pis com estava.

Dret d'adquisició preferent

L'inquilí té dret de tanteig, és a dir, si l'amo embeni l'habitatge té dret al fet que se l'informi trenta dies abans de la venda i podrà comprar-la ell en les mateixes condicions que anava a fer-ho l'altre comprador.

Arrendament de local de negoci

En aquests casos no són obligatòries les condicions que hem exposat fins ara i l'inquilí pot cedir o subarrendar sense el consentiment de l'arrendador.

Existeix, doncs, una àmplia llibertat per al contingut dels contractes d'aquest tipus.

Aquests contractes per a una empresa estan subjectes a IVA en els seus rebuts i a retenció d'IRPF.

Nou comentati

Software DELSOL es compromet amb la privacitat de les teves dades.

T'expliquem de manera resumida com tractarem les teves dades personals.

Qui és el Responsable del tractament de les teves dades?

Software del Sol, S.A., amb NIF nombre A-11682879 i adreça en Geolit, P. Tecnològic. C/ Les Viles 9. 23620. Mengíbar (Jaén). Adreça de correu electrònic: info@sdelsol.com.

Amb quina finalitat tractem les teves dades personals?

Tractem la informació que ens facilites amb la finalitat de prestar-te el servei sol·licitat i realitzar la facturació del mateix.

Si ho acceptes, també podrem usar-los per enviar-te informació, promoció i publicitat dels nostres productes i serveis i millorar així la teva experiència com a client.

¿Per quant temps conservem les teves dades?

Les dades personals que ens proporcionis es conservaran mentre es mantingui la relació comercial i/o no sol·licitis la supressió dels mateixos.

Quina és la legitimació per al tractament de les teves dades?

La base legal per al tractament de les teves dades està basada en el consentiment que et sol·licitem en recaptar aquestes dades i/o en la necessitat de comptar amb els mateixos per processar les teves comandes i complir amb els compromisos que adquirim amb tu per contracte.

Comunicarem les teves dades a tercers?

No, tret que la llei ens obligui.

Quins són els teus drets quan ens facilites les teves dades?

Tens dret a obtenir confirmació sobre si en Software del Sol, S.A. estem tractant les teves dades personals, per tant, tens dret a accedir a les teves dades personals, rectificar les dades inexactes o sol·licitar la seva supressió quan les dades ja no siguin necessaris.

Si vols conèixer amb més detall com tractem les teves dades consulta la nostra Política de Privacitat.

On estem

Geolit, Parque Científico y Tecnológico
Edificio Software DELSOL · 23620
Mengíbar · Jaén

Centraleta: 953 22 79 33
Comercial: 953 21 41 00

Àrea Comercial

  • Distribuïdors
  • Col·laboradors
  • Preguntes freqüents

Atenció al Client

  • Suport tècnic
  • Zona privada
  • Utilitats

Software DELSOL

  • Sobre Software DELSOL
  • Descarrega-ho gratis
  • Responsabilitat social
  • Treballa amb nosaltres
  • Resultats enquestes 2018
  • Butlletí DELSOL
  • Contacte

Polítiques

  • Política de Gestió
  • Política de Privacitat
  • Política de Seguretat
  • Termes d'ús generals de NUBE10
  • Condicions Generals de Contractació
  • Política de Cookies
Idioma
Microsoft Partner
Aenor 27001
Aenor 9001
iQnet
iQnet Sr10
Confianza ONLINE
  • linkedin
  • youtube
Utilitzem cookies pròpies i de tercers d'anàlisi d'ús i mesura per millorar la experiència d'ús i contingut de la nostra web, et recomanen acceptar el seu ús per aprofitar plenament la navegació. Recorda que pots modificar aquesta configuració.