Hipoteca

per Software DELSOL

La hipoteca o préstec hipotecari és un préstec que concedeix una entitat financera (normalment un banc o caixa d'estalvi) a un client (anomenat prestatari, normalment és una persona particular però també pot ser un empresari o professional, persona física o jurídica) amb una garantia real.

Com a préstec consisteix que el prestador (el banc) concedeix i paga al prestatari una quantitat de diners que aquest retornarà en els terminis que s'estableixin pagant uns interessos (art. 1740 Cc).

L'habitual és que els interessos siguin menors que en un altre tipus de prestem (personals, al consum, crèdits) precisament perquè existeix la garantia real.

La garantia real consisteix que hi ha un bé immoble vinculat a l'operació que garanteix la devolució dels diners prestats en les condicions contractades.

Pot ser qualsevol tipus d'immoble: un pis, un local, un solar edificable o una finca rústica.

S'articula constituint, en el moment de la contractació del préstec, un dret real d'hipoteca.

Els drets reals són aquells drets que una persona té sobre una cosa de qualsevol tipus com la propietat, l'usdefruit, l'ús, etc.

El de la hipoteca consisteix que el seu titular (el banc) té dret al fet que aquesta cosa (que en aquest cas ha de ser un bé immoble) garanteixi que li retornaran els diners que ha prestat.

Per això la hipoteca no existeix fins que el contracte s'ha inscrit en el Registre de la Propietat.

El Registre de la Propietat és una oficina pública a càrrec d'un funcionari (el registrador) l'única funció del qual és gestionar i custodiar una “base de dades” relativa a un territori concret i on apareixen els béns immobles d'aquest territori i els drets reals que tenen les persones sobre aquests béns.

L'efecte que li dóna la Llei és que l'inscrit en el Registre protegeix al titular de la inscripció enfront de tercers de bona fe.

M'explico: si jo compro un pis això el puc fer de qualsevol forma, mitjançant escriptura pública davant notari, mitjançant un document privat o, fins i tot, amb un contracte verbal donant la mà al venedor i pagant-li el preu. En tots aquests casos tinc la propietat del pis.

No obstant això, el convenient és fer-ho mitjançant escriptura i inscriure-la en el Registre ja que, si no ho faig, la persona que figura com a propietari en el Registre està protegida per la Llei i si el transmet a un tercer de bona fe (és a dir, que no coneix que el pis és, en realitat, meu) aquest adquirent té dret a reclamar la propietat del pis i em deixarà sense ell, amb independència que jo després pugui (o no) reclamar judicialment al que ha venut el pis sense ser seu.

A diferència dels altres drets reals, en el d'hipoteca no existeix llibertat de forma per a la seva contractació.

Per a contractar una hipoteca el que ofereix la garantia (que pot ser el prestatari o un avalista del préstec) ha de figurar necessàriament inscrit en el Registre com a propietari de l'immoble i el contracte d'hipoteca ha de fer-se davant fedatari públic i constar en una escriptura pública que ha d'inscriure's en el Registre de la Propietat.

Aquesta inscripció en el Registre és constitutiva i, per això, mentre no s'inscrigui en el Registre la hipoteca no existeix.

Una vegada inscrit el contracte qualsevol compra, adquisició d'un altre dret real o embargament que s'inscrigui posteriorment no afecta a la garantia que dóna la hipoteca inscrita anteriorment pel que la garantia roman inalterable mentre no es cancel·li.

Per tant, si comprem un pis amb una hipoteca i inscrivim aquesta compra en el Registre el pis continua garantint el pagament del préstec encara que el prestatari continués sent l'anterior propietari; l'habitual és que es pacti amb el banc la venda i el comprador es converteixi en nou prestatari de la hipoteca ja que a ningú normal se li ocorreria comprar un pis que garanteix unes obligacions que no són seves.

En altres sistemes jurídics com els nord-americans, el prestatari només respon del pagament amb el ben hipotecat.

No obstant això, a Espanya el que rep el préstec respon del seu pagament amb l'immoble hipotecat i també amb tots els seus béns presents i futurs.

Per això el banc, si no paguem la hipoteca, pot acudir a un judici d'execució hipotecària però també pot demanar l'embargament de qualsevol altre actiu del nostre patrimoni (comptes corrents, altres pisos, salaris, etc) a més de que si el valor del ben hipotecat no és bastant per a pagar pot embargar-nos la resta del nostre patrimoni.

L'execució hipotecària és un procediment judicial consistent que el prestador que ha deixat de cobrar rebuts del préstec demana al Jutge que declari vençut tot el préstec que queda per pagar (és a dir, que haurem de pagar ja tot el que es degui) amb els seus interessos i que li pagui venent el pis mitjançant subhasta judicial (el que no és gens bo perquè en aquestes subhastes el preu sol ser molt inferior al seu valor). Si el demandat no paga o arriba a algun tipus d'acord de refinançament poden succeir tres coses:

  • Que el preu que s'aconsegueixi en la subhasta sigui suficient per a retornar el préstec i les costes judicials; en aquest cas les quantitats de diners que excedeixin aquests pagaments se li lliuraran al propietari del pis.
  • Que el preu obtingut no sigui suficient; en aquest cas el responsable del préstec continua devent les quantitats que queden per pagar i el banc podrà embargar-li altres béns.
  • Que la subhasta quedi deserta i ningú compri el pis. En aquest cas l'executant podrà, si ho estima convenient, adjudicar-se la propietat del pis pel seu valor de taxació i, com en el cas anterior, el deutor continuarà responent de la resta del degut.

El problema que ha sorgit amb això és que, d'una banda, ha existit una bombolla immobiliària que ha esclatat, com a conseqüència de la qual cosa el valor dels pisos urbans ha disminuït exponencialment (és possible que un pis que, fa quinze anys, es comprés per 300.000€ ara no es pugui vendre per més de 100.000€) i, d'altra banda, les entitats financeres han tingut, en el passat, una política molt inapropiada en la concessió de préstecs hipotecaris amb unes valoracions fora de la realitat i aplicant uns percentatges també inapropiats.

Com a conseqüència d'això moltes persones s'han quedat “entrampades” quan han comprat un pis que ja no val, ni des de lluny, la qual cosa han pagat per ell i que no aconsegueix per a garantir el préstec, per la qual cosa els queda un munt de deute de la qual han de respondre.

Dació en pagament

És un acord entre el banc i el deutor hipotecari pel qual es dóna per resolta i pagada la hipoteca a canvi que el banc es quedi amb la propietat de l'immoble.

Al principi els bancs eren poc inclinats a aquest tipus d'acord i només consentien en ell quan el deutor era estranger i consideraven previsible que marxés al seu país pel que els era més rendible la dació en pagament que anar a un procediment judicial en el qual, al no estar el deutor a mà, només anaven a treure el pis.

Parlem en passat perquè la normativa espanyola, a fi de protegir als deutors hipotecaris que estan en una situació precària com hem explicat més amunt, ha establert (mitjançant el RDLey 6/2012 de 9 de març i altres normes) que dóna dret als “deutors en el llindar d'exclusió” a una reestructuració del seu deute; estableix un codi de bones pràctiques que pot subscriure l'entitat financera i adopta un altre tipus de mesures com la moderació dels interessos, de determinats tributs aplicables, una possible suspensió dels pagaments de rebuts durant determinats períodes i, si la situació d'exclusió continua en el temps, arriba a establir els casos en què l'entitat financera està obligada a acceptar la dació en pagament.

Protecció al consumidor hipotecàri

La Jurisprudència Espanyola porta ja molts anys emetent sentències en les quals considera que el deutor hipotecari és un consumidor pel que li és aplicable la normativa i els procediments de protecció als consumidors i, en concret, als clients bancaris.

Per descomptat aquest camí de la protecció als consumidors només està disponible per a persones particulars, una empresa que compra un immoble per a la seva activitat no és un consumidor, amb independència que pugui fer valer els seus drets en instàncies judicials.

L'escriptura d'hipoteca, encara que pugui semblar una altra cosa, és en realitat un contracte d'adhesió, és a dir, és un contracte que el banc ofereix unes condicions i que el prestatari accepta sense tenir cap o gairebé cap possibilitat de negociar el seu contingut.

A l'ésser un contracte d'adhesió el banc, que es troba en una posició predominant, ha de complir uns requisits i condicions que estableix la Llei, entre altres:

  • No pot imposar clàusules considerades abusives.
  • També està obligat a oferir una informació completa, veraç i, sobretot, clarament visible i comprensible pel client.

Per això ha sorgit tota la doctrina jurisprudencial i algunes normes que s'apliquen sobre temes com les clàusules sol o la devolució de pagament de despeses pel client que hauria d'haver pagat el banc.

Existeix un procediment específic de reclamacions de consum al banc a través d'una reclamació prèvia al defensor del client o servei d'atenció al client del propi banc i, si no dóna resultat positiu, una segona reclamació davant la Inspecció del Banc d'Espanya i, per descomptat, davant els jutjats.

També s'han articulat determinats procediments administratius o d'arbitratge per a casos concrets.

Nou comentati

Software DELSOL es compromet amb la privacitat de les teves dades.

T'expliquem de manera resumida com tractarem les teves dades personals.

Qui és el Responsable del tractament de les teves dades?

Software del Sol, S.A., amb NIF nombre A-11682879 i adreça en Geolit, P. Tecnològic. C/ Les Viles 9. 23620. Mengíbar (Jaén). Adreça de correu electrònic: info@sdelsol.com.

Amb quina finalitat tractem les teves dades personals?

Tractem la informació que ens facilites amb la finalitat de prestar-te el servei sol·licitat i realitzar la facturació del mateix.

Si ho acceptes, també podrem usar-los per enviar-te informació, promoció i publicitat dels nostres productes i serveis i millorar així la teva experiència com a client.

¿Per quant temps conservem les teves dades?

Les dades personals que ens proporcionis es conservaran mentre es mantingui la relació comercial i/o no sol·licitis la supressió dels mateixos.

Quina és la legitimació per al tractament de les teves dades?

La base legal per al tractament de les teves dades està basada en el consentiment que et sol·licitem en recaptar aquestes dades i/o en la necessitat de comptar amb els mateixos per processar les teves comandes i complir amb els compromisos que adquirim amb tu per contracte.

Comunicarem les teves dades a tercers?

No, tret que la llei ens obligui.

Quins són els teus drets quan ens facilites les teves dades?

Tens dret a obtenir confirmació sobre si en Software del Sol, S.A. estem tractant les teves dades personals, per tant, tens dret a accedir a les teves dades personals, rectificar les dades inexactes o sol·licitar la seva supressió quan les dades ja no siguin necessaris.

Si vols conèixer amb més detall com tractem les teves dades consulta la nostra Política de Privacitat.

Utilitzem cookies pròpies i de tercers d'anàlisi d'ús i mesura per millorar la experiència d'ús i contingut de la nostra web, et recomanen acceptar el seu ús per aprofitar plenament la navegació. Recorda que pots modificar aquesta configuració.