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¿Hay peores condiciones para las hipotecas de segunda vivienda?

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5 de febrero de 2020

Está muy extendido el pensamiento de que formalizar un préstamo hipotecario cuando el objeto del mismo es una segunda vivienda es más caro, es decir, las condiciones financieras son más elevadas. Se piensa que las grandes ofertas están centradas en ofrecer intereses más baratos cuando deseamos suscribir un préstamo que sirva para el pago de la compra de nuestra vivienda habitual. Esto no es del todo exacto.

Diferencias respecto a las hipotecas para primera vivienda

Cierto es que hay diferencias entre una financiación y otra. En este artículo vamos a subrayar cuáles son las principales con respecto a un préstamo hipotecario de primera vivienda.

Lo primera gran diferencia que hay es el importe a financiar. Mientras que el préstamo hipotecario de primera vivienda la cantidad que el Banco nos da en un préstamo puede llegar al 80 % del valor tasación de la misma (o el 100 % si son inmuebles que la Entidad tiene en su cartera inmobiliaria) cuando se trata adquirir la segunda o adicional vivienda el importe máximo no suele pasar del 60 % de su valor. Por lo que de inicio tendremos que destinar un ahorro mucho más elevado para pagar la entrada inicial.

Otra gran diferencia está en el plazo de vencimiento o amortización del préstamo con garantía hipotecaria. Mientras que en las hipotecas de primera vivienda este puede llegar incluso a los 40 años, cuando el objeto es una segunda casas el plazo se reduce de forma importante. Normalmente, dependiendo de entidades prestamistas, no es fácil encontrar financiación más allá de un plazo de 25 años, aunque lo normal se sitúa en préstamos de duración entre 15 y 20 años. También hay que entender que se suele partir de una base en la cual los solicitantes de este tipo de préstamos tienen una edad situada por encima de los 40 años. Atendiendo al ciclo vital útil para pagar un préstamo en relación la circunstancia de la edad de los solicitantes es causa de que el plazo de financiación se reduzca.

Además las Entidades de crédito estudian mucho más este tipo de operaciones. Como quiera que se trata de una segunda o ulterior vivienda, exigen unos requisitos más férreos de solvencia y capacidad de pago.

Las hipotecas de segunda vivienda son mucho más difíciles de conseguir y más difíciles de pagar. El hecho de que nos presten menos, nos den menos plazo hace necesario un plus de solvencia, ya que las cuotas serán más altas al tener menos tiempo para pagar. Adicionalmente la entrada inicial será más elevada.

Recomendaciones a la hora de pedir una hipoteca de segunda vivienda

Partiendo de la base de las premisas previas lo primero que tenemos que tener son las cuentas claras. Nosotros somos los primeros que tenemos que creer en nuestras posibilidades y nuestra capacidad de pago. Si tenemos dudas, no merecerá la pena solicitar el préstamo para esa segunda casa en el campo o en la playa, o bien, como inversión. Primero porque si tenemos dudas el banco verá inviable el crédito y segundo porque para el caso que el Banco accediera a financiar la compra quizá nuestra calidad de vida se resienta al asumir con dificultades la nueva carga económica.

Dicho lo anterior, hay que sentarse con el banco a negociar las condiciones. Algunas entidades tienen ofertas para este segmento de préstamos con lo que no podríamos nunca obtener unas condiciones de interés mejores que las de las de la oferta. Otras entidades estudian cada caso y en función de las particularidades del mismo hacen un pricing, (fijación de precios y condiciones). A partir de ahí podríamos negociar ya que en estos casos el Banco sí que tendría margen para variar las condiciones. La negociación es fundamental y no solo con una Entidad, sino con varias. Lo cierto es que las mejores condiciones las obtendremos con aquella con la que tengamos mayor vinculación, con la entidad que nos conozca y por su experiencia conozca nuestra dedicación, puntualidad y cumplimiento de los pagos de otros compromisos que tengamos o hayamos podido tener.

Para concluir y en respuesta a la pregunta en se formulaba en el encabezamiento consideramos con cierto que difícilmente habrá mejores condiciones para una hipoteca de segunda vivienda en comparación a una de vivienda habitual, pero diremos que no necesariamente tienen que ser peores. Dependerá de la entidad, de nuestra solvencia y de nuestra capacidad negociadora para conseguir los intereses y comisiones lo más baratos posible.