Nuda propiedad

por Guillermo Del Pino

Podemos definir la nuda propiedad como lo que significa literalmente este nombre, como propiedad desnuda porque, en ella, el propietario, aunque lo sea, no puede disfrutar de la cosa.

Se produce cuando una persona es propietario de una cosa sobre la que otro tiene un derecho de usufructo y, aunque nuestro Código Civil (RD de 24 de julio de 1889, en adelante Cc) no regula la nuda propiedad directamente si que dedica una amplia regulación al usufructo (artículos 467 a 522) con lo que queda claro qué sucede con la nuda propiedad frente a dicho derecho.

Para explicarlo con claridad vamos paso a paso.

Qué es un derecho real

Un derecho real es una relación jurídica entre una persona y una cosa que faculta a esa persona para disponer y utilizar esa cosa.

Lo que los caracteriza es que la relación entre la persona y cosa es directa, a diferencia de otros derechos sobre otras personas (por ejemplo si nos deben dinero o si tienen que darnos algo o prestarnos algún servicio), en este caso no interviene ninguna otra persona, el titular del derecho real lo tiene directamente sobre la cosa y lo puede oponer ante cualquier otra persona.

Encontramos una definición legal sobre ésto en la Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946) y en el Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947).

El derecho de propiedad

Existe un derecho real pleno que es el derecho de propiedad que, según el artículo 348 del Cc “es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”; el propietario tiene derecho a disfrutar y utilizar la cosa, a recibir los frutos que produzca y a disponer de ella vendiéndola, regalándola o dándola en garantía.

El derecho de propiedad está reconocido por el artículo 33 de la Constitución de 1978, aunque no como derecho fundamental, y por el Convenio Europeo de Derechos Humanos que, en el artículo 1 de su protocolo adicional, sí lo considera como un derecho fundamental.

Otros derechos reales

Frente al derecho de propiedad que, como acabamos de decir es pleno, existen todos los demás derechos reales a los que llamaremos derechos sobre cosa ajena y que son derechos limitados sobre una cosa.

En estos derechos siempre va a haber otra persona que tenga la propiedad de la cosa: no es posible tener un derecho real limitado sobre una cosa de la que también somos propietarios porque, en ese caso, el derecho limitado desaparecería y quedaría englobado en la propiedad (es lo que se llama confusión de derechos).

Recaen sobre uno o varios aprovechamientos concretos de la cosa: utilizarla (en mayor o menor grado según cada tipo de derecho) o recibir sus frutos o poder entrar y pasar por ella (si es una finca con la que accedemos a otra que es nuestra, por ejemplo), etc.

Los derechos sobre cosa ajena reducen el contenido del derecho que tiene el propietario de la cosa ya que tiene que respetar lo que nosotros podemos hacer o aprovechar de esa cosa y él no va a poder hacer o aprovecharla si estamos nosotros.

El usufructo

Según el artículo 467 Cc:

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos”.

El titular del usufructo, al que llamamos usufructuario, “tiene derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles” de la cosa (artículo 471); dentro de que estamos hablando de un derecho sobre una cosa que es de otro el usufructo da un derecho total para disfrutar de la cosa y recibir sus frutos.

Puede aparecer el usufructo por distintos motivos:

  • Por herencia, un testador deja la propiedad a una persona y el usufructo a otra o, incluso, la Ley da la legítima al cónyuge sobre el usufructo de bienes y así sucederá en la sucesión no testamentaria.
  • Por compraventa el propietario u otra persona que tenga ya el usufructo puede venderlo (el propietario vendería el usufructo y se reservaría la propiedad); también puede ser al revés, que una persona que es propietario de un bien venda la propiedad pero se reserve el usufructo.

Según cómo y por qué ha aparecido, el usufructo tiene una duración determinada, no puede ser eterno. La duración depende, como decimos, de su título inicial.

Puede ser una duración determinada concretada de fecha a fecha o condicionada a que suceda algún evento del que no se conoce la fecha.

También puede ser vitalicio, es decir, que el usufructo continuará existiendo mientras viva una persona (o mientras vivan varias personas); este es el caso que se da siempre, no suelen darse usufructos de duración determinada.

Si el titular del usufructo no es una persona física sino una sociedad o corporación su duración máxima será de treinta años.

La nuda propiedad

El nudo propietario es el propietario de una cosa de la que otra persona tiene un derecho de usufructo.

Aunque lo tenga su derecho de propiedad está vacío porque todo el derecho a utilizar y aprovechar la cosa lo tiene el usufructuario y no el propietario nudo.

Puede, desde luego, transmitir la propiedad de la cosa (venderla o regalarla) o utilizarla como garantía (como hipotecarla), pero nadie puede dar lo que no tiene por lo tanto quién la compre lo que va a tener va a seguir siendo una nuda propiedad.

En realidad lo único que tiene es la expectativa de que, cuando se extinga el usufructo (normalmente a la muerte del usufructuario) volverá a ser pleno propietario.

La valoración de la nuda propiedad

Teniendo en cuenta de que el nudo propietario (mientras se mantenga esta situación) no tiene derecho a nada, la realidad práctica es que su nuda propiedad no vale absolutamente nada.

Es verdad que puede venderla pero, normalmente, no va a encontrar a nadie que quiera comprársela.

Sin embargo, en el ámbito de los impuestos, la legislación si regula cómo debe valorarse, lo hace en las Leyes que regulan el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (y decimos las Leyes porque existe una diferente en cada Comunidad Autónoma); vamos a verlo en la Ley nacional española (Ley 29/1987, de 18 de diciembre) en su artículo 26.

El valor de la nuda propiedad será el valor de la cosa restándole el valor del usufructo que es el que dice dicho artículo 26.

Si el usufructo es temporal valdrá un 2% por cada año que le quede de duración, sin exceder el 70%.

Si el usufructo es vitalicio valdrá:

  • El 70% del valor total mientras el usufructuario tenga menos de 20 años.
  • A partir de que el usufructuario cumpla los 20 años se quitará, a este 70%, un 1% por cada año de más de 20 que tenga el usufructuario, con un valor mínimo del 10%
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