Contrato de arrendamiento

Vamos a hablar aquí del contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos (pisos, casas, locales o naves); en concreto, nos vamos a centrar en el contrato de alquiler de una vivienda (pisos o casas), pero en los últimos puntos del artículo haremos alguna referencia a los alquileres de local de negocio.

La norma jurídica que regula el alquiler es la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en adelante LAU). Lo que dispone la LAU a favor del inquilino, en el caso de la vivienda, es de derecho necesario (artículos 4.1 y 6) lo que significa que se va a aplicar si o si aunque el contrato diga otra cosa, es decir:

El arrendatario no puede renunciar a los derechos que la Ley le concede y si firma otra cosa diferente será nulo y se seguirá aplicando la Ley.

Un pequeño truco derivado de ésto es que si es el casero el que va a redactar el contrato de alquiler, si pone de manera expresa todos los derechos que el inquilino ya tiene (de todas maneras) porque los dice la Ley va a aparecer como un contrato que le reconoce a dicho inquilino un montón de cosas. Por otro lado el inquilino puede firmar, tranquilamente, un contrato que le impongan con cosas contrarias o diferentes de las que establece la Ley porque no se van a aplicar, se va a aplicar la Ley.

Qué es un arrendamiento de vivienda

Se produce cuando el inquilino alquila para tener en ese piso su vivienda permanente o, también, aunque no la use él personalmente, si viven allí su cónyuge o sus hijos.

No son arrendamientos de vivienda los de local de negocio ni, tampoco, los de casas de temporada o vacaciones.

En alquiler de vivienda incluye otras dependencias anejas como trasteros o garajes.

Duración y prórrogas

La duración es el plazo durante el que va a estar en vigor el contrato de alquiler. Será la que pacten las partes en el contrato.

Si el contrato no dice nada sobre su duración se entenderá que se ha celebrado por un año.

El inquilino tiene derecho a que el contrato tenga una duración mínima de cinco años, de siete si el casero es una sociedad.

Esto se traduce en que si se pacta en el contrato una duración menor, por ejemplo de un año, el inquilino podrá dar por terminado el contrato cuando venza el plazo, según vemos más abajo, pero el arrendador no puede mientras no se cumpla este mínimo de cinco años.

La única excepción a esta duración mínima de cinco años es cuando el casero pueda demostrar que necesita la vivienda para él o para un familiar cercano, en cuyo caso podrá extinguir el contrato.

Cuando venza (termine) el plazo fijado en el contrato cualquiera de los dos (el inquilino o, sin han pasado esos cinco años, el casero) puede dar por terminado el contrato para lo cual deberá notificárselo al otro con una antelación de 30 días a la fecha de vencimiento del contrato.

La Ley permite, además, que el inquilino desista del contrato unilateralmente a partir de que hayan pasado seis meses; en principio esto es sin indemnización pero el contrato podrá fijar una indemnización para el caso de desistimiento que será, como máximo, de un mes por cada año que quede de contrato.

La renta

la renta, es decir, el precio del alquiler, será fijado libremente en el contrato y se cobrará mensualmente dentro de los primeros siete días de cada mes.

La forma de pago debe ser pactada en el contrato: puede ser mediante ingresos o recibos bancarios o en metálico; el casero está obligado, en cualquiera de los casos, a entregar un recibo del pago.

La Ley permite que se pacte que no se pague la renta durante determinado periodo a cambio de que el inquilino realice obras o reformas en la vivienda.

Si el contrato no dice nada no se podrá actualizar la renta; el contrato puede establecer que la renta se actualice en más o en menos según algún índice como el IPC; quién quiera hacer efectiva esta actualización deberá notificárselo al otro y podrá cobrar o pagar con esta actualización a partir del mes siguiente a esa comunicación.

La Ley también permite que, en determinados casos y plazos, el casero eleve la renta cuando haya realizado reformas o mejoras en la vivienda.

La fianza

En el momento de firmar el contrato o comenzar la relación arrendaticia el inquilino entregará al casero una fianza consistente en una cantidad de dinero equivalente a un mes de alquiler (aunque se podrá estipular en el contrato que sean dos meses y deberán ser dos meses en el caso de alquilar local de negocio).

Esta fianza responde de posibles daños o desperfectos en la vivienda y otras responsabilidades del inquilino, y el arrendador deberá devolvérsela a dicho inquilino en el momento de terminar el contrato y devolver las llaves siempre que no aparezcan daños en la vivienda o su contenido.

La fianza no será actualizada durante los cinco primeros años de la relación arrendaticia, a partir de ahí deberá actualizarse para seguir siendo equivalente a un mes  de alquiler (o dos).

La fianza no debe usarse para pagar mensualidades adeudadas por el inquilino.

El arrendador está obligado a depositar la fianza en el organismo público establecido a tal efecto por cada comunidad autónoma.

Pago de gastos

Además de la renta el contrato debe establecer cómo se van a pagar los gastos de la vivienda.

Los gastos individualizables con contadores, como la luz, el teléfono o similar, los pagará siempre el inquilino.

Los demás gastos se pactará si los paga uno u otro; nos referimos a gastos como los de comunidad de propietarios, agua, IBI, etc.

Cuando el inquilino tenga que pagar gastos de este tipo cuyo pago lo realice el casero, deberá pagar al casero lo que ha pagado por ello como cantidad asimilada a la renta en el recibo del alquiler.

Para que se pueda ir a un juicio de desahucio por falta de pago por el impago de estas cantidades asimiladas deberán sumar, en dinero, una mensualidad de renta.

Vivienda amueblada o vacía

El contrato de alquiler debe decir si la vivienda se alquila con o sin muebles o con algunos muebles. Si es con muebles debería acompañarse un inventario del contenido de la vivienda y del estado en que está cada cosa.

Conservación de la vivienda

Se suele hacer también la manifestación en el contrato de que la vivienda se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad o, si tuviera alguna tara o desperfecto, debería incluirse su descripción en el contrato.

El arrendador tiene la obligación de realizar las obras de conservación necesarias para que la vivienda sea habitable, sin que pueda repercutir nada al inquilino por ello.

El inquilino está obligado a informar al casero las averías o desperfectos que requieran estas obras.

Si las obras no pueden esperar, el inquilino deberá soportarlas aunque sean molestas o le priven de una parte de la vivienda.

El arrendatario no puede realizar obras importantes y, si lo hace, al final del contrato el casero puede exigirle que vuelva a reponer el piso como estaba.

Derecho de adquisición preferente

El inquilino tiene derecho de tanteo, es decir, si el dueño vende la vivienda tiene derecho a que se le informe treinta días antes de la venta y podrá comprarla él en las mismas condiciones que iba a hacerlo el otro comprador.

Arrendamiento de local de negocio

En estos casos no son obligatorias las condiciones que hemos expuesto hasta ahora y el inquilino puede ceder o subarrendar sin el consentimiento del arrendador.

Existe, pues, una amplia libertad para el contenido de los contratos de este tipo.

Estos contratos para una empresa están sujetos a IVA en sus recibos y a retención de IRPF.