Las condiciones de una hipoteca pueden variar a lo largo del tiempo en que esta está vigente. En este sentido, la novación de hipoteca resulta una buena opción para dar paso a las variaciones que un préstamo hipotecario necesite con el tiempo.  

¿Qué es la novación de la hipoteca?

La novación de la hipoteca consiste en cualquier cambio que altere las condiciones del préstamo hipotecario de forma posterior a la formalización del mismo. En definitiva, la novación de la hipoteca consiste en la renegociación de la misma.

La novación de la hipoteca puede implicar el cambio de diferentes condiciones y aspectos del préstamo hipotecario. Son los siguientes:

• Ampliación o reducción del capital que el banco haya prestado en virtud de la hipoteca.
• Variación del plazo de amortización del préstamo.
• Cambio de las condiciones relativas al tipo de interés que se aplica a la hipoteca.
• Liberación o incorporación de nuevas garantías de carácter personal o real.
• Cambio de divisa en la que fue concedida y formalizada la hipoteca.
• Cambio del titular de la hipoteca. En este caso estaríamos ante la subrogación del deudor.
• Cambio de la entidad bancaria que concede la hipoteca.

Una vez se haya alcanzado un acuerdo entre la entidad bancaria que concede la hipoteca y el prestatario, se llevará a cabo la modificación de la hipoteca, formalizándose en escritura pública e inscribiendo la novación en el Registro de la Propiedad.

¿Qué gastos conlleva la novación de una hipoteca?

La novación de la hipoteca conlleva una serie de gastos notariales y registrales, así como las comisiones que pudiera aplicar la entidad bancaria derivadas de la gestión de la novación hipotecaria. No obstante, antes de llevar a cabo la novación de la hipoteca es preciso que la entidad bancaria que concedió el préstamo hipotecario esté de acuerdo.

En cualquier caso, y a pesar de que la novación hipotecaria conlleva una serie de gastos, estos siempre serán menores que los que pueda entrañar la formalización de un nuevo préstamo hipotecario, por lo que es bastante común que el comprador de una vivienda sobre la que aún existe una hipoteca se decida por la novación de la hipoteca de la que es titular el vendedor.

Los gastos que implica la novación de la hipoteca son los siguientes.

Comisión por novación

Será necesario pagar un porcentaje del capital prestado cuando se formalice con la entidad bancaria la novación de la hipoteca. Esta comisión dependerá del contrato de hipoteca que hayamos suscrito con el banco, de forma que no tiene por qué existir, aunque lo cierto es que todas las entidades bancarias apliquen una comisión de entre un 0,1% y un 1% del capital prestado por la novación hipotecaria.

Existen ciertas reglas que se han de cumplir a la hora de aplicar esta comisión:

• Cambio de plazo de amortización: no podrá exceder del 0,1% cuando la novación implique el cambio del plazo de amortización
• Cambio del tipo de interés: no podrá exceder del 0,15% cuando la novación implique el cambio del tipo variable de la hipoteca a un tipo de interés fijo.
• Cambio de cualquier otro elemento de la hipoteca: en el resto de casos de novación, el banco podrá aplicar la comisión que estime oportuna.

Gastos en concepto de notaría

Como ocurre con la hipoteca, la novación hipotecaría deberá elevarse a escritura pública, por lo que será preciso que esta sea firmada por un notario. Esta práctica conlleva una serie de gastos que oscilan entre el 0,2% y el 0,5% del capital pendiente que deberán ser pagados entre la entidad bancaria y el titular la hipoteca, un 50% cada una de las partes.

Gastos en concepto de Registro de la Propiedad

También será necesario que la novación hipotecaria sea inscrita en el Registro de la Propiedad, lo cual también conlleva una serie de gastos que, al igual que pasa con los gastos de notaría, deberán ser pagados al 50% por el titular de la hipoteca y por la entidad bancaria.

Gastos en concepto de gestoría

Los gastos en concepto de gestoría dependerán de la entidad bancaria con la que se ha firmado la hipoteca. Suelen oscilar entre los 100 y los 150 euros.

Gastos por la tasación de la vivienda hipotecada

A veces, la entidad bancaria solicita la tasación de la vivienda. En este caso, y solo si el banco la solicita, se producirán una serie de gastos que dependerán del valor de la vivienda y de los honorarios que cobre la empresa tasadora. No obstante, lo normal es que la tasación de la vivienda oscile entre los 200 y los 400 euros.

En cualquier caso, y a pesar de que el banco solicite una tasación, si el cliente tiene ya una tasación en su poder con menos de 6 meses de antigüedad, la entidad bancaria estará obligada a aceptarla y no se deberá llevar a cabo una nueva.

Sin duda, la novación de la hipoteca es una buena idea para renegociar las condiciones de la misma entre la entidad bancaria y el cliente, pues los gastos que implica son menores que formalizar un nuevo préstamo hipotecario.