La llamada propiedad horizontal está descrita y regulada por el artículo 396 del Código Civil: los pisos y locales de un edificio con aprovechamiento independiente tienen, a su vez, derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.

Estos elementos comunes van con la propiedad de cada piso o local, no pueden ser vendidas o hipotecadas por separado de ellos.

Por lo tanto, siempre que existan estos copropietarios de inmuebles en un lugar con elementos comunes ya existe, automáticamente, la comunidad de propietarios, no es necesario crearla porque, como decimos, ya existe.

Sin embargo, la gestión de esa propiedad común es algo de lo que deben ocuparse los copropietarios, para lo que sí habrá que constituir los órganos necesarios para esta gestión y aprobar las normas de funcionamiento (sus estatutos).

Todo ello está regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en adelante LPH, en cuya regulación se basa este artículo.

Existencia de la comunidad y título constitutivo

Avalando lo que acabamos de decir, el Tribunal Supremo en sus sentencias de 25 de marzo de 2004 , y 17 y 19 de julio de 2006, reconoce las que llama comunidades de hecho que son susceptibles de producir derechos y obligaciones entre sus integrantes, pero sin que se pueda confundir el nacimiento de la Comunidad con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, dado que aquélla existe desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo o construcciones similares, por un lado, varias propiedades privadas, y elementos comunes por otro.

Por otro lado el título constitutivo de la comunidad de propietarios es la escritura de división horizontal del edificio, según está prevista por el art. 8.5 de la Ley Hipotecaria: cuando un promotor inmobiliario construye un edificio de viviendas lo inscribe, en primer lugar, en el Registro de la Propiedad como una única finca registral; posteriormente va a vender las viviendas por separado así que deberá realizar esta división horizontal creando una finca registral por cada vivienda independiente y quedando los elementos comunes a todas ellas en una inscripción propia del registro (hablamos de la escalera, el portal, cuartos de servicio, la fachada, los elementos auxiliares de suministros, etc.).

Este título constitutivo debe, según el artículo 5 de la LPH, fijar la cuota de participación de cada piso o local en los elementos comunes, es decir, el porcentaje en que cada copropietario participa lo que va a ser importantísimo de cara a asumir los gastos comunes así como para los derechos de voto y participación en la junta.

También podrá incluirse en este título constitutivo normas de funcionamiento de la comunidad tanto en lo referente al funcionamiento de sus órganos como normas de uso de los elementos comunes.

Posteriormente los copropietarios podrán adoptar otras normas de uso y funcionamiento siempre que no sean contrarios a la Ley o a los Estatutos. La modificación de estatutos deberá hacerse siempre por unanimidad.

Primera reunión y documentación a tramitar

En el punto siguiente veremos los diferentes órganos que deben existir en la comunidad y sus funciones, pero primero vamos a ver los primeros trámites que deben realizarse al comienzo de la existencia de dicha comunidad.

En esa primera reunión deberá designarse a los cargos de la comunidad (presidente, vicepresidente, administrador) y aprobar las normas de régimen interno de las que acabamos de hablar.

Se debe tramitar un libro de actas, previsto en el artículo 19 de la LPH, que debe llevarse a legalizar al Registro de la Propiedad y en el que se reflejarán las actas de todas las reuniones de la Junta de Propietarios.

También debe tramitarse el CIF de la Comunidad de Propietarios, esto se hará mediante la presentación ante la AEAT del Modelo 036 al que deberá acompañarse el título constitutivo (certificación del Registro), acta de la Junta que autorice al Presidente o Administrador para el trámite, acta de nombramiento de presidente y administrador y fotocopia de la primera página del libro de actas diligenciado.

El nombramiento de un administrador es importante, aunque es el presidente el que representa a la comunidad, el administrador va a realizar las actas de las reuniones y todas las gestiones como la emisión y cobro de recibos y las cuentas de la comunidad; puede hacerlo un vecino o puede contratarse a un administrador de fincas profesional (en comunidades más o menos grandes es aconsejable tener a un profesional).

Además deberán adoptarse otras decisiones como, por ejemplo, contratar seguros de responsabilidad civil.

Órganos de la comunidad

La Junta de propietarios es la reunión de todos los propietarios: se ha de reunir por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos anuales y las cuentas del año anterior, pero se reunirá cuantas veces sea necesario a decisión del presidente o petición de los propietarios.

Los acuerdos que adopta se hacen por votación, en la que se tendrá en cuenta el número de personas que asisten y, también, las cuotas de participación de los que votan. Las mayorías necesarias para cada acuerdo dependerá del tipo de acuerdo, desde la unanimidad para modificar el título constitutivo hasta la mayoría simple.

Es la Junta de Propietarios la que nombra a los demás cargos, normalmente, por el plazo de un año: los cargos elegidos están obligados a asumirlos aunque pueden pedir al juez que les exima si existe un motivo fundado.

El presidente es quien representa a la comunidad en juicio y fuera de él (puede nombrarse también un vicepresidente).

El secretario y administrador serán cargos que desempeñe el propio presidente salvo que los estatutos o la Junta General los prevean por separado: se trata de levantar acta de las reuniones y hacer las gestiones económicas y jurídicas de la comunidad, como hemos dicho es muy conveniente contratar a un profesional de la administración de ficas para el cargo de administrador.