¿Se puede uno negar a pagar derrama por obras en comunidad de vecinos?

por Software DELSOL

Para saber si nos podemos negar a pagar una derrama por obras en nuestra comunidad de vecinos debemos analizar qué derrama, por cuanto dinero, por qué obras y cómo se ha decidido hacer ese gasto, es lo que explicamos en este artículo.

La regulación de este tema la encontramos en la Ley de la Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, de 21 de julio, en adelante LPH) que es la que va a fijar lo que podemos o no hacer..

Gasto en Instalaciones, obras o servicios aprobados por la Junta de Propietarios

La Junta de Propietarios puede aprobar, por una mayoría de tres quintos de los propietarios y de las cuotas de participación, el acuerdo de realizar obras, instalaciones, mejoras o servicios aunque no sean requeridos para la conservación, habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble.

Si esta decisión tiene un coste total que excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes el vecino que vota en contra de las mismas no está obligado a pagarlas y no se modificará su cuota ni tendrá que pagar la derrama correspondiente, incluso aunque no se le pueda privar de usar la mejora.

Para el caso de propietarios que no han asistido a la Junta de Propietarios y sean afectados por el acuerdo, se les notificará el acta de la junta y podrán expresar su desacuerdo ante el secretario de la Comunidad en un plazo de 30 días, lo que equivaldrá a su voto en contra.

Si, en un momento posterior, el disidente quiere utilizar o acceder a esas mejoras, deberá pagar los gastos actualizados y con el interés legal.

En todo caso no está permitido realizar obras que hagan inservible alguna zona común para algún propietario si este no ha consentido expresamente.

Instalaciones técnicas

En la Junta de Propietarios se podrá tomar la decisión, aunque no tengan mayoría, sólo por un tercio de los propietarios que representen un tercio de las cuotas de participación para realizar obras de instalaciones técnicas para:

  • Acceso a telecomunicaciones, para poder tener nuevos servicios de telecomunicación o adaptar lo que ya existen.
  • Sistemas de aprovechamiento de energías renovables, comunes o privativos.
  • Acceso a nuevos suministros energéticos colectivos.

Estas obras enumeradas y aprobadas necesitando solo el voto a favor de un tercio de la junta y los costes de su conservación serán pagadas exclusivamente por los propietarios que hayan votado a favor; a todos los demás propietarios que no lo han hecho (sea porque han votado en contra o no han votado o no han acudido a la reunión de la junta) no se les puede exigir el pago de estas instalaciones.

Sin embargo estos propietarios que no pagan pueden pedir el acceso a las instalaciones o mejoras que se han producido en un momento posterior, en este caso se les autorizará pero tendrán que pagar la cantidad actualizada de lo que hubieran tenido de pagar si hubieran votado a favor más el interés legal.

Las instalaciones así aprobadas son, también, elementos comunes.

Instalación de punto de recarga para coches eléctricos

Si un vecino quiere realizar este tipo de instalación en su plaza individual de garaje puede hacerlo sólo con comunicarlo a la Comunidad y sin necesidad de aprobación o autorización.

En este caso el coste total de esa instalación y el consumo eléctrico deberán ser pagados por el vecino interesado de forma exclusiva.

Obras obligatorias para todos los vecinos

El artículo 10 LPH fija como obligatorias, sin necesidad siquiera de ser acordadas por la junta de propietarios, cuando sean ordenadas por una Administración Pública o requeridas por uno de los propietarios.

Estas obras deben ser pagadas por todos los propietarios y la Junta de Propietarios lo único que puede hacer es fijar las derramas correspondientes.

Si algún propietario obstaculiza o se opone a estas obras será él personalmente responsable de las posibles sanciones administrativas que se produzcan.

Son obligatorias las siguientes obras:

  • Las de conservación y mantenimiento necesarias del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes; aquí se incluyen también las que se hagan para cumplir los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad así como las ornamentales que estén impuestas por una Administración.
  • Las necesarias, dentro de lo razonable, para garantizar la accesibilidad de personas discapacitadas o mayores de setenta años tales como rampas, ascensores u otras instalaciones que permitan su comunicación con el exterior. El límite de esta obligación para la comunidad será que el importe de esas instalaciones no puede exceder (una vez aplicadas ayudas y subvenciones públicas) de doce mensualidades normales de gastos comunes en cuyo caso seguirán siendo obligatorias si el sobrecoste sobre este límite lo pagan los vecinos que lo han requerido.

También serán obligatorias, aunque superen el límite dicho, cuando la comunidad pueda recibir para hacerlas ayudas públicas que superen el 75% de su gasto total.

Si la Junta de Propietarios adopta la decisión, por mayoría simple de propietarios y de cuotas de participación, de realizar estas obras de accesibilidad, su pago será obligatorio para todos los propietarios aunque exceda de esas doce mensualidades (artículo 17 LPH).

En los dos casos vistos arriba los vecinos tendrán que soportar que se ocupen sus zonas privadas si es necesario para realizar las obras y durante el tiempo que sea preciso.

  • La construcción de nuevas plantas u otras obras necesarias requeridas por la Administración en actuaciones de rehabilitación o regeneración urbanística.
  • Lo necesario para la división material de pisos o locales componentes de la comunidad en otros más reducidos que realice algún propietario cuando se pueda hacer por una actuación administrativa de rehabilitación o regeneración urbanística.
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