Las cuestiones hipotecarias suelen ser farragosas y complicadas, por lo que no es extraño encontrarnos con numerosas dudas. Una de las más comunes, sobre todo cuando vamos a comprar o vender un bien inmueble, es la cuestión relativa a la subrogación de la hipoteca.

¿Qué es y cómo funciona la subrogación de la hipoteca?

La subrogación hipotecaria es una operación en virtud de la cual se cambia alguna de las partes del préstamo hipotecario, bien el acreedor —es decir, la entidad bancaria con la que se ha contratado la hipoteca—, bien el titular o hipotecado.

Cuando se produce la subrogación del deudor (del titular de la hipoteca), ocurre la sustitución del titular de la hipoteca por otra persona, lo cual es muy habitual cuando se compra o vende una vivienda de segunda mano, cuando el propietario no ha pagado de forma íntegra la hipoteca o cuando se compra una vivienda nueva, pero resulta necesario subrogar la hipoteca del promotor. Es, sin duda, una buena fórmula a través de la cual el comprador de una vivienda puede ahorrarse la firma de una nueva hipoteca.

Cuando se produce la subrogación del acreedor (de la entidad bancaria) es necesario que el nuevo banco informe al titular de la hipoteca sobre si acepta el préstamo hipotecario. Además, ambas entidades bancarias deberán ponerse en contacto para asegurar el importe pendiente del préstamo hipotecario que aún no se ha pagado. Para ello, el banco que va a ser subrogado tiene un plazo de 7 días para facilitar a la nueva entidad bancaria dicha información. Además, la entidad bancaria que va a ser sustituida tiene un plazo de 15 días para realizar una contraoferta y mejorar las condiciones que ofrece el nuevo banco.

En cualquier caso, si se opta por la subrogación del acreedor, será necesario aportar al nuevo banco la documentación que este solicite, tal es el caso de la declaración de la renta, las nóminas recientes, una fotocopia del DNI o el contrato de la hipoteca, entre otras cosas.

Los límites de la subrogación hipotecaria

La subrogación de la hipoteca es una operación que tiene ciertos límites. Son los siguientes:

• No se puede escoger la entidad bancaria acreedora: el nuevo titular de la hipoteca no podrá cambiar de banco, sino que tendrá la hipoteca con la entidad bancaria con la que el préstamo hipotecario se hubiera contratado. No obstante, también existe la subrogación de la hipoteca del acreedor, en cuyo caso el nuevo titular podrá trasladar dicha hipoteca a otro banco. En cualquier caso, para poder realizar la subrogación de la entidad bancaria, el nuevo titular deberá esperar cierto tiempo para hacerlo, además de tener que hacer frente a los gastos que esta operación comporta.
• No se pueden negociar las condiciones de la hipoteca: el nuevo titular deberá asumir las condiciones de la hipoteca. En el caso de la subrogación de la entidad bancaria esto no ocurre, sin embargo.
• No se pueden reclamar los gastos: cuando se lleva a cabo la subrogación de la hipoteca, los gastos que esta operación conlleva están englobados dentro de la legalidad vigente, lo que quiere decir que el nuevo titular no podrá reclamar estos gastos.

Gastos de la subrogación de la hipoteca

La subrogación de la hipoteca no es una operación gratuita, sino que se tendrá que hacer frente a ciertos gastos. Son los siguientes:

Comisiones

Es habitual que en las hipotecas exista una cláusula que imponga el pago de una comisión en caso de subrogación. No obstante, esta comisión está limitada por ley. En cualquier caso, dependiendo de cuándo se formalizó la hipoteca, estas comisiones podrán ser de entre el 1 % (si la hipoteca hubiera sido formalizada antes del año 2003) y entre el 0,5 % (si la hipoteca hubiera sido formalizada entre el año 2003 y el año 2007). No obstante, para aquellas hipotecas que fueran subrogadas después de los primeros cinco primeros años de hipoteca, la comisión no podrá exceder del 0,25 %. Estas comisiones son pagadas por el nuevo titular.

Gastos notariales y registrales

La subrogación hipotecaria también conlleva una serie de gastos en concepto de Notaría y Registro de la Propiedad. Así, de la formalización de la nueva hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad derivarán una serie de gastos. Los gastos de Notaría serán pagados por el que se subroga, mientras que los gastos en concepto de Registro de la Propiedad deberán ser pagados por quien inscribe la nueva hipoteca.

Tasación

Antes de la compraventa del inmueble, este deberá ser tasado, como mucho, seis meses antes de la operación.

Sin duda, la subrogación puede ser una estupenda opción para aquellos que no quieran contratar una nueva hipoteca. Sin embargo, es fundamental, antes de llevar a cabo este tipo de operación, comparar las condiciones que ofrecen las entidades bancarias respecto de las hipotecas en el momento concreto.