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Acción declarativa de dominio y fe pública registral

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28 de noviembre de 2022

El Derecho nos llena de conceptos que describe de una manera un tanto angosta, tales como el de acción declarativa de dominio o de fe pública registral que provocan en nosotros cierto desconcierto. En este artículo, trataremos de hacer más cercanos estos conceptos y los supuestos que pueden darse en nuestro día a día.

La importancia del Derecho en nuestro día a día: el Registro de la Propiedad

La repercusión de los conceptos jurídicos es enorme en nuestro día a día. Tal es, por ejemplo, la magnitud de lo que implican las simples consecuencias de inscribir o no, un piso en el Registro de la Propiedad.

Pongámonos en el supuesto de que A firma un contrato con B mediante el que le vende un piso. Un hermano de A, alertado por este hecho, se pone en contacto con A y le dice que él es el verdadero propietario de ese piso, recibido por herencia, y no A, por lo que el contrato de venta a B no es válido. ¿Qué está pasando aquí? Varias cosas:

  1. Hay una venta mediante contrato.
  2. Hay una propiedad del piso.
  3. Hay un dueño, A, según Registro.
  4. Hay un dueño, B, según herencia.
  5. Hay un asiento en el registro de la propiedad.
  6. Hay un afectado C, al que se le ha vendido un piso objeto de discusión.

Con este supuesto práctico presente, podemos analizar esas dos figuras que tanto el Derecho mediante la Ley (Código Civil, Reglamento Hipotecario), como la Doctrina y la Jurisprudencia de los Tribunales han desarrollado e intentado dar respuesta.

La acción declarativa de dominio

La acción declarativa de dominio es una figura jurídica mediante la que una persona declara que un bien le pertenece en propiedad, frente a otra persona que lo está poniendo en duda o que, directamente, quiere atribuirse la propiedad de dicho bien. Se realiza mediante demanda ante el juez, para que este reconozca que el demandante es el propietario del inmueble, frente al demando, que es el que discute o se atribuye la propiedad.

En relación a la normativa, debemos acudir al derecho de propiedad. Así, del artículo 348 del Código, que define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitación que la dispuesta en las propias leyes, deriva el derecho que tiene el propietario para reivindicarla. Así lo avala el Tribunal Supremo en numerosas de sus sentencias (por ejemplo, la 22/2012).

Requisitos de la acción declarativa de dominio

Si un propietario necesita ejercer su derecho a reivindicar su dominio, tendrá que tener en cuenta que:

  • El objetivo es que se por medio de sentencia la propiedad puesta en duda o discutida.
  • No está pidiendo condena alguna del demandado a devolver la cosa, es decir, no está una acción que sirva para tratar de recuperar la posesión del inmueble.
  • No es necesario que el demandado esté en posesión de la cosa.
  • Debe identificar, eso sí, el inmueble, en cuanto a su terreno y lindes exactos.
  • Debe aportar el título en que funda su derecho de propiedad. Y aquí lo más importante: el título puede ser un título de propiedad, un título de adquisición o transmisión de la misma mediante un contrato, pero también la inscripción registral.

La fe pública registral y su prevalencia

La fe pública registral implica que el registro y todo lo que él recoja siempre garantiza legalmente la propiedad de los inmuebles. No obstante, lo que en principio implicaría que bastaría con presentar, junto a la declaración de propiedad, su asiento correspondiente en el registro, no es del todo cierto.

El registro de la Propiedad, efectivamente, admite prueba en contrario (es decir, tiene una protección iuris tamtum).

Pensemos en los casos en los que el registro ha podido quedar obsoleto. Imagina, por ejemplo, figuras como la usucapión o adquisiciones mortis causa:

  • Usucapión: muy a grandes rasgos, esta figura, mediante el paso del tiempo, convierte al que disfruta de la vivienda en el propietario efectivo de la vivienda. No hay documento, en principio, que lo acredite.
  • Mortis causa: el registro indica que el propietario es una persona que ha fallecido.

Por eso, y ante las dudas, el que pretenda reivindicar su propiedad, debe y puede justificar tanto la adquisición como que no se ha perdido el dominio, mediante los hechos jurídicos recogidos en la legislación actual como "modos de adquirir", algunos de ellos enumerados en el artículo 609 del Código Civil.

Recuerda siempre estas tres claves fundamentales:

  1. Por el principio de fe pública registral, se entiende que es veraz lo que consta inscrito en el Registro de la Propiedad mientras no se demuestre su inexactitud.
  2. La falta de otorgamiento de escritura pública no implica que no haya habido posterior transmisión.
  3. Si un tercero confía en lo dispuesto en el registro, está protegido por el principio de buena fe.

¿Recuerdas nuestro caso del inicio? ¿Le intentamos dar respuesta?

  • C: está exento de cualquier responsabilidad.
  • B: tiene derecho a ejercer la acción declarativa de dominio ante su hermano. Necesitará acreditar su dominio mediante el testamento que le otorga la propiedad del inmueble.
  • A: debería haber consultado a un notario o un abogado antes de hacer un contrato…