Una Sociedad de Inversión Inmobiliaria es una institución de inversión que tiene carácter colectivo y no financiero cuyo objeto principal es la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para posteriormente ser arrendados. Este tipo de sociedades de inversión se constituyen como Institución de Inversión Colectiva (conocida por las siglas IIC) y adoptan la forma de sociedad anónima. El objeto social de estas es captar fondos, bienes o derechos del público general para después gestionarlos e invertirlos en bienes, derechos, valores y otros instrumentos, siempre y cuando el rendimiento del inversor se establezca en función de los resultados colectivos conseguidos.

Este tipo de sociedades se creó en España en el año 2009, de manera muy similar a las conocidas como REITs (Real Estate Investment Trusts) que se originaron en el mundo anglosajón. Los REITs nacieron en la década de los años 60, aunque la llegada de la crisis financiera hizo que no se recordasen durante un total de cuatro años. A partir de 2013 se introdujeron facilidades e incentivos fiscales para su creación y puesta en marcha, por lo que se animaron a pesar de que poca gente invertía en vivienda. Su fin era rescatar a un sector inmobiliario hundido en términos de precios y actividad.

Principales requisitos

No todas las sociedades que se constituyan pueden ser clasificadas como de inversión inmobiliaria, para ello deben darse los siguientes requisitos:

• El capital de la sociedad tendrá que estar íntegramente suscrito y desembolsado desde el momento de su constitución y, además, se tendrá que representar mediante acciones. Se podrán emitir diferentes series de acciones que se diferenciarán por las comisiones que se les aplique. Las acciones que pertenezcan a una misma serie deberán tener igual valor nominal y mismos derechos.
• Cada una de estas series tendrá que recibir una denominación específica, que será precedida de la denominación de la sociedad, así como del compartimento (en caso necesario).
• Las acciones emitidas podrán estar representadas mediante títulos nominativos o mediante anotaciones en cuenta.
• El número de accionistas de estas sociedades de inversión no será menor a 100 en ningún caso, aunque reglamentariamente podrá disponerse un umbral distinto.
• Los fondos de inversión inmobiliaria tendrán que tener un patrimonio mínimo inicial de nueve millones de euros, que serán totalmente desembolsados.
• Las sociedades que no sean constituidas por los procedimientos de fundación sucesiva y de suscripción pública de participaciones tendrán un plazo de un año (a partir de su inscripción en el registro administrativo correspondiente) para que se alcance la cifra de nueve millones de euros mencionada anteriormente.

Tipos de sociedades de inversión inmobiliaria

Hay dos tipos de sociedades de inversión inmobiliaria, las cotizadas y las no cotizadas.

Sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI)

Las SOCIMIs tienen la obligación de contar con una cartera de bienes inmuebles de entre los cuales el 80 % se dedique al mercado del alquiler. Estos activos pueden encontrarse tanto en España como en el extranjero y se puede tratar igualmente de viviendas, locales comerciales, oficinas, naves o incluso plazas de garaje. Estos tienen la obligación de permanecer en cartera por un mínimo de tres años. Al igual que las condiciones de pertenencia a la cartera, el 80 % de los ingresos percibidos por la compañía tiene que proceder del alquiler de sus activos. Es importante recalcar que las SOCIMIs están completamente exentas de pagar el Impuesto de Sociedades y, además, obtienen una fuerte bonificación (del 95 %) en el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TPAJD).

Sociedades de inversión inmobiliaria no cotizadas

Estas sociedades están reguladas por la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva (LIIC). Su objeto reside en la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su posterior arrendamiento.

Ventajas de las Sociedades de Inversión Inmobiliarias

Establecer una Sociedad de Inversión Inmobiliaria tiene una serie de ventajas. De modo general, las sociedades de inversión (o fondos) son la manera más accesible para que los inversores (grandes y medianos) se puedan beneficiar del ahorro en instrumentos bursátiles. El inversor puede comprar acciones de estas sociedades obteniendo el beneficio por la diferencia entre su precio de compra y de venta. Estos recursos son aplicados por los fondos para comprar una canasta de instrumentos del mercado de valores consiguiendo así la diversificación del riesgo. Las instituciones tratan de formar carteras de valores usando los recursos captados del público, cuya selección se basa en la diversificación de riesgos mencionada. El inversor obtiene la ventaja de que su dinero sea invertido de manera diversificada, lo cual es un principio fundamental para disminuir el riesgo.

Además, para el fondo existe una fiscalidad de carácter reducido pues los beneficios obtenidos solo pagarán el 1 % en el Impuesto de Sociedades. Como hemos mencionado anteriormente, existe una reducción del 95 % en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Para los partícipes, además, existe una exención de la reinversión.

Por todo ello, las Sociedades de Inversión Inmobiliarias se convierten en un instrumento clave de inversión que hace referencia al sector inmobiliario pues es requisito básico que su cartera esté compuesta por bienes inmobiliarios y que el 80 % de este se encuentre alquilado.