La escritura de declaración de obra nueva se encarga de describir la transformación llevada a cabo en un terreno determinado, ya sea a través de una construcción sobre o por debajo de la misma, de una edificación. Con el fin de trasladarla a los Libros Registrales y regularizar la situación correspondiente, existen determinados requisitos a cumplir, así como características que tener en cuenta durante el proceso.

Declaración de obra nueva: las dos variantes

Antes de entrar en detalle con las características y requisitos para la declaración de obra nueva por antigüedad, debemos saber que una Escritura Pública de Obra Nueva tiene dos distinciones que, en la práctica, pueden mostrar algunas pequeñas diferencias:

1. Declaración de obra nueva por antigüedad.
2. Declaración de obra nueva o Escritura de obra nueva.

Escriturar consiste en constatar en Escritura Pública un acuerdo, hecho o acontecimiento, donde puede participar una única persona, o bien dos o más partes. Las escrituras públicas deben estar firmadas por y ante notario, para dar veracidad y constancia sobre los hechos, y es fundamental para regularizar todo el proceso en cuestión. Hoy profundizaremos y detallaremos todo sobre la declaración de obra nueva por antigüedad.

Características de una declaración de obra nueva por antigüedad

La declaración de obra nueva antigua (o por antigüedad) es aquella que se ha consolidado por el tiempo transcurrido, ya sea dentro de la normativa vigente, o bien fuera de ordenación. Toda declaración de obra nueva implica ciertos aspectos a tener en cuenta por parte del propietario y los administradores de la finca:

• El documento tiene un carácter inmatriculador, y todos sus hechos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
• La declaración es un acto formal y necesario para demostrar y legalizar la realidad física del terreno en cuestión, por lo que no realizarlo puede tener consecuencias para los responsables.
• Opera como una acreditación por incorporación de ciertas construcciones que se van a realizar sobre una finca.
• La declaración puede realizarse por parte del propietario del terreno, o bien por algún administrador autorizado para ello.

Regulación normativa de la declaración de obra nueva por antigüedad

En relación con las normativas nacionales que regulan este tipo de declaraciones, podemos encontrar tres leyes fundamentales a tener en cuenta:

1. Ley 8/2007, de 28 de mayo (artículo 19)
2. Ley y Reglamento Hipotecarios (artículo 45 en adelante).
3. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, artículo 20.1 (de Ordenación de la Edificación).

En estas normativas podremos encontrar los agentes interventores en el proceso, los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad y la documentación obligatoria para llevarlos a cabo. Por otro lado, existen ciertas particularidades a nivel autonómico que deben tenerse en cuenta, especialmente a nivel impositivo.

Requisitos para inscribir una declaración de obra por antigüedad

Existen tres requisitos fundamentales e imprescindibles para poder acudir frente a notario y presentar en el Registro de la propiedad una declaración de obra por antigüedad:

1. Prescripción de las acciones administrativas para restablecer la legalidad urbanística.
2. Título correspondiente para acreditar la propiedad e identidad de la finca.
3. Antigüedad de la obra. Generalmente acostumbra a ser de 10 años, pero esta puede variar en función de la legislación de cada Comunidad Autónoma, o bien de la clasificación del suelo. Por ello, es importante consultarlo en función del caso particular.

Si se puede acreditar la realidad física de la obra, se posee un título en el que esta se enclava y no existe ningún tipo de infracción urbanística vigente sobre el territorio, el propietario o administrador autorizado puede realizar la declaración de obra por antigüedad.

Documentación y coste de realizar una declaración de obra nueva por antigüedad

Además de los requisitos imprescindibles que vimos en el apartado anterior, también existe una documentación obligatoria para poder realizar el proceso de forma correcta:

• Certificado negativo de afección por expediente de infracción urbanística. Es expedido por el ayuntamiento local, y certifica que no existe ninguna infracción de este tipo vigente en el terreno de la edificación.
• Certificación catastral, con el fin de demostrar los años de antigüedad del inmueble.
• Certificado de coordenadas georeferenciales, con el fin de demostrar la ubicación correcta de la finca.

Para poder calcular de forma aproximada un presupuesto que englobe todo el proceso, tendremos que realizar la suma entre los costes de los honorarios, los aranceles y tasas y los impuestos, tanto directos como indirectos. Para obtener un resultado más preciso, debemos tener en cuenta todas las particularidades y porcentajes a nivel autonómico, y aplicarlos a cada apartado para obtener el coste real de la declaración.

Es imprescindible que se cumplan con los tres requisitos mencionados anteriormente, así como que se aporte la documentación necesaria en este tipo de procesos, con el fin de que la declaración de obra nueva pueda presentarse con eficacia en el Registro de la Propiedad, evitando posibles sanciones y consecuencias negativas para propietarios y administradores.