La escritura de declaración de obra nueva se encarga de describir la transformación llevada a cabo en un terreno determinado, ya sea a través de una construcción sobre o por debajo de la misma, de una edificación. Con el fin de trasladarla a los Libros Registrales y regularizar la situación correspondiente, existen determinados requisitos a cumplir, así como características que tener en cuenta durante el proceso.
Antes de entrar en detalle con las características y requisitos para la declaración de obra nueva por antigüedad, debemos saber que una Escritura Pública de Obra Nueva tiene dos distinciones que, en la práctica, pueden mostrar algunas pequeñas diferencias:
Escriturar consiste en constatar en Escritura Pública un acuerdo, hecho o acontecimiento, donde puede participar una única persona, o bien dos o más partes. Las escrituras públicas deben estar firmadas por y ante notario, para dar veracidad y constancia sobre los hechos, y es fundamental para regularizar todo el proceso en cuestión. Hoy profundizaremos y detallaremos todo sobre la declaración de obra nueva por antigüedad.
La declaración de obra nueva antigua (o por antigüedad) es aquella que se ha consolidado por el tiempo transcurrido, ya sea dentro de la normativa vigente, o bien fuera de ordenación. Toda declaración de obra nueva implica ciertos aspectos a tener en cuenta por parte del propietario y los administradores de la finca:
En relación con las normativas nacionales que regulan este tipo de declaraciones, podemos encontrar tres leyes fundamentales a tener en cuenta:
En estas normativas podremos encontrar los agentes interventores en el proceso, los actos inscribibles en el Registro de la Propiedad y la documentación obligatoria para llevarlos a cabo. Por otro lado, existen ciertas particularidades a nivel autonómico que deben tenerse en cuenta, especialmente a nivel impositivo.
Existen tres requisitos fundamentales e imprescindibles para poder acudir frente a notario y presentar en el Registro de la propiedad una declaración de obra por antigüedad:
Si se puede acreditar la realidad física de la obra, se posee un título en el que esta se enclava y no existe ningún tipo de infracción urbanística vigente sobre el territorio, el propietario o administrador autorizado puede realizar la declaración de obra por antigüedad.
Además de los requisitos imprescindibles que vimos en el apartado anterior, también existe una documentación obligatoria para poder realizar el proceso de forma correcta:
Para poder calcular de forma aproximada un presupuesto que englobe todo el proceso, tendremos que realizar la suma entre los costes de los honorarios, los aranceles y tasas y los impuestos, tanto directos como indirectos. Para obtener un resultado más preciso, debemos tener en cuenta todas las particularidades y porcentajes a nivel autonómico, y aplicarlos a cada apartado para obtener el coste real de la declaración.
Es imprescindible que se cumplan con los tres requisitos mencionados anteriormente, así como que se aporte la documentación necesaria en este tipo de procesos, con el fin de que la declaración de obra nueva pueda presentarse con eficacia en el Registro de la Propiedad, evitando posibles sanciones y consecuencias negativas para propietarios y administradores.
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