Gastos deducibles para el cálculo del rendimiento neto del capital inmobiliario

No está de más conocer cuáles son los gastos deducibles a la hora de realizar nuestros cálculos del rendimiento neto del capital inmobiliario. Para saber qué son y cómo calcularlos, te traemos este artículo en el que explicamos de la manera más clara posible la manera de hacerlo.

El rendimiento neto y los gastos deducibles

Los rendimientos del capital inmobiliario son aquellos ingresos provenientes de la explotación de un inmueble, incluyendo el alquiler. Debemos partir de una serie de ingresos o beneficios que hemos obtenido, por tanto, a los que llamaremos netos, y del que restaremos unos gastos, que podemos deducir por habernos supuesto ese esfuerzo económico y de los cuales no hemos obtenido ganancia. Así las cosas:

1. Rendimientos íntegros: todos los que perciba el arrendador, el adquirente, el cesionario, el subarrendador o todos aquellos que provengan de operaciones en las que se exploten económicamente los inmuebles. En general, se toma en cuenta el valor de mercado de los mismos.
2. Gastos deducibles: son aquellos gastos que han sido necesarios sufragar por el propietario para obtener los ingresos. Se exceptúan el IVA (el IGIC en caso de Canarias). Estos gastos se refieren a todos aquellos que respondan a su depreciación efectiva y se extienden a los bienes cedidos con el inmueble. Veamos alguno de ellos.

• Intereses y gastos de financiación, siempre que no excedan, por lógica, de la cuantía del total de los rendimientos íntegros. De haber exceso, se acumula para los años siguientes (hasta un máximo de cuatro años). Este es el caso de
• Un préstamo que se haya pedido para adquirir o realizar mejoras de un piso.
• Los gastos de apertura, comisiones o gastos de cancelación anticipada.

• Gastos de conservación y reparación del inmueble, en el mismo caso que el anterior supuesto. Engloba servicios como pintura, arreglos de electricidad, fontanería, persianas, arreglo de electrodomésticos, incluso la sustitución de los elementos entendidos como esenciales, como, por ejemplo, puertas, ventanas, e incluso, el ascensor comunitario.
• Tributos, recargos y tasas, todos los que se repercutan sobre el inmueble y que sean satisfechos, tanto por el propietario o, de ser el caso, por el arrendatario, tales como el IBI, la tasa de recogida de basura o la entrada de vehículos.
• Saldos de dudoso cobro: se entienden como tal deudas de los arrendatarios, normalmente sumidos en procesos judiciales como concursos o alzamiento de bienes. Este punto es con cepo que puede englobar muchos supuestos y que es objeto constante de discusión doctrinal y jurisprudencial.
• Primas derivadas de la contratación de seguros.
• Suministros y servicios (luz, agua, gastos de comunidad) que no hayan sido abonadas por el arrendatario.
• Gastos de formalización del contrato.
• Posibles gastos de defensa jurídica.
• Posibles cantidades que provengan de servicios personales requeridos por terceros, como los de conserje, administración, limpieza, vigilancia, jardinería, o cualquiera otro de esta naturaleza o parecida.

En todo caso, estos gastos no suponen una lista cerrada, pues se podrá deducir cualquier otro siempre que cumpla los dos requisitos esenciales. El gasto deducible, por tanto, siempre tiene que ser:

1. A priori, necesario.
2. A posteriori, justificable.

Otros gastos deducibles: gastos de amortización

Este tipo de gastos se centran más en la técnica y la infraestructura, por lo que es más que necesario que acudamos al catastro o al Registro de la Propiedad para definir correctamente su veracidad. Deduciremos un 3 % en función de las variables tiempo y coste de:

• El valor catastral, si es mayor que el coste de adquisición.
• El coste de adquisición satisfecho correspondiente a la construcción, si es mayor que el valor catastral.
• El coste de adquisición satisfecho por el bien, en caso de duración vitalicia.

No aplicaremos la regla del 3 %:

• Para los muebles que se ceden junto al inmueble, en cuyos supuestos tendremos en cuenta lo que dispone la orden de 27 de marzo de 1998.
• En casos de que el inmueble se venga disfrutando con duración determinada, en cuyo caso el gasto se calcula según el resultado de dividir el coste de adquisición entre el número de años concretos.  

Consideraciones finales: posible reducción del resultado

De haber aplicado a los ingresos obtenidos por la explotación del inmueble la reducción conveniente en concepto de gastos, obtendremos una cantidad que recibe el nombre de rendimiento del capital neto inmobiliario. Este, a su vez, es susceptible de reducciones:

• Un 60 %, si se trata de un inmueble objeto de arrendamiento destinado a vivienda.
• Un 30 % extra sobre el resultado, para otros supuestos tasados por la Ley del IRPF en relación con los rendimientos obtenidos de forma "notoriamente irregular en el tiempo", para cesiones o traspasos de locales de negocios o por indemnizaciones percibidas en concepto de daños o desperfectos en el inmueble, entre otros supuestos, y hasta un importe que no podrá superar los 300.000 euros.

Ahora que ya sabes manejarte en lo básico de los conceptos, puedes estar seguro de que no vas a perderte por las páginas de tu borrador, pudiendo definir tus gastos, encajarlos en tu declaración y, cuanto menos, saber si puedes deducirlos. ¡Suerte!