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Constitución y extinción de la propiedad horizontal

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29 de noviembre de 2022

Comprender las bases y las características principales de la propiedad horizontal es fundamental para los copropietarios en un edificio. Además, también se deben conocer las causas por la que este tipo de propiedad puede extinguirse, y qué consecuencias tiene esto para los propietarios y administradores.

¿Qué es la propiedad horizontal? Características y constitución

Enmarcamos la propiedad horizontal dentro de los tipos de copropiedad, teniendo ciertas características especiales que lo diferencian de los demás. La propiedad horizontal se da entre los propietarios de un inmueble con distintos pisos y/o locales, encontrando dos tipos de elementos principales e imprescindibles:

  1. Comunes (jardines, ascensores, escaleras, gimnasio…).
  2. Privativos (plazas de garaje, trasteros, la propia vivienda…).

Su regulación viene determinada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el artículo 396 del Código Civil, encontrando dos derechos de propiedad diferentes:

  1. Copropiedad con el resto de propietarios (en elementos, servicios y pertenencias comunes).
  2. Derecho exclusivo de propiedad sobre un espacio delimitado, bajo el cual los derechos recaen únicamente en el propietario, que gozará de un aprovechamiento independiente sobre el mismo.

La constitución de la propiedad horizontal se ejecuta a través de una escritura pública de división horizontal del territorio. En ella, su propietario debe dividir todos los elementos privativos que va a tener, así como los espacios comunes para todos los copropietarios.

Cada uno de los pisos, locales, plazas de garaje o trasteros tendrán atribuida una cuota de participación en función del valor total del inmueble, con el fin de calcular los beneficios y las cargas relacionadas con la comunidad. Es importante saber que estas cuotas solo variarán en función de lo dictaminado por los artículos 10 y 17 de la LPH, y no por posibles deterioros o mejoras en los elementos privativos.

Principales causas de la extinción de la propiedad horizontal

Podemos identificar tres grandes causas por las cuales se puede dar la extinción de la propiedad horizontal: la destrucción del edificio, la expropiación forzosa y la conversión ordinaria en propiedad o copropiedad.

Destrucción del edificio

Cuando el edificio se destruye en su totalidad, lo consideramos una causa de extinción de la propiedad horizontal, efectiva de forma automática cuando se consuma el hecho. Bajo estas circunstancias, no existe la obligación de convocar y celebrar una Junta de Propietarios, puesto que se empezará a aplicar el régimen de copropiedad ordinaria una vez se haya hecho efectiva la destrucción.

Los copropietarios no tienen la obligación de financiar la reconstrucción del inmueble. En los casos donde el coste de reconstruir el edificio supera el 50 % de su valor, y este exceso no está cubierto por un seguro, la legislación vigente convierte la destrucción parcial en una completa virtual (no real). Veamos los tres escenarios posibles planteados por la Ley de Propiedad Horizontal:

  1. Si el coste de reconstrucción supera el 50% del valor del edificio en el momento de la destrucción y el exceso se cubre con un seguro, los copropietarios podrán exigir a la Comunidad de Propietarios que se realicen las obras pertinentes.
  2. Si el coste de reconstrucción supera el 50% del valor del edificio en el momento de la destrucción, pero el exceso no está cubierto por un seguro, se extingue inmediatamente la Propiedad Horizontal y se realiza la conversión a copropiedad ordinaria.
  3. Si el coste de reconstrucción es inferior al 50% del valor del edificio en el momento de la destrucción, la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de ejecutar las obras necesarias para repararlo.

Conversión en propiedad ordinaria o copropiedad

Esta situación puede darse si los propietarios acuerdan convertir la propiedad horizontal en una comunidad de bienes o copropiedad, o bien cuando el 100% de los derechos de propiedad se concentran en una sola persona, ya sea física o jurídica, que pasa a tener el derecho sobre todos los pisos y locales. Esto puede hacerlo algún copropietario que ya forma parte de la comunidad, o bien un tercero que adquiera la totalidad de los locales.

Expropiación forzosa

Esta ocurre cuando se priva de la propiedad privada, por parte de las Administraciones Públicas, y debido a alguna causa de interés social o utilidad pública. Una Disposición normativa debe establecer las garantías de todo el proceso, el cual puede llevarse a cabo mediante ocupación temporal de la propiedad, permuta, venta, arrendamiento o censo.

En una expropiación de carácter forzoso, debemos conocer tres elementos claves que están presentes en todos los casos:

  1. La existencia de una declaración de interés social o utilidad pública.
  2. La indemnización o justiprecio que se le abona al expropiado.
  3. La existencia de derechos de reversión para los casos donde termina la causa motivo de la expropiación. En estas situaciones, el expropiado tiene el derecho de devolución del inmueble o, en su defecto, a una indemnización proporcional a su valor).

Ahora conoces todos los detalles y características de la propiedad horizontal y su constitución, así como las causas que pueden llevar a su extinción y las implicaciones que cada una tiene en copropietarios y administradores de la comunidad.