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Moratoria hipotecaria: ¿Qué es y cómo solicitarla?

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7 de noviembre de 2022

La pandemia perjudicó la situación financiera de muchísimas personas a nivel personal y doméstico. Gracias a ello, aquellos compromisos contraídos antes de la caída en el consumo y la producción se vieron afectados por un aumento nunca visto en la tasa de impago. Uno de los casos más representativos de este fenómeno es la moratoria hipotecaria: veremos qué es y cómo solicitarla.

Consideraciones sobre la moratoria hipotecaria

La moratoria es un plazo en el que se suspenden los pagos de un compromiso financiero durante un periodo de tiempo determinado. Los compromisos de pago, por su parte, contemplan las circunstancias especiales que afectan los ingresos y la capacidad de pago del cliente. En efecto, la contratación de un servicio financiero prevé estas cuestiones y la Ley muchas veces concede la facultad de obviar el pago de las cuotas de un producto como un préstamo o un crédito que se encuentre originada por motivos de fuerza mayor.

En lo que respecta al ámbito hipotecario, la moratoria funciona de la misma manera, aunque su implementación es mucho más importante que en cualquier otro caso, puesto que la hipoteca tomada puede representar el único servicio que una familia promedio puede costear y que es fundamental para garantizar el acceso a la vivienda.

En efecto, se trata de un periodo de gracia fundamental que el banco o entidad ofrece a un cliente para que este pueda posponer el pago de la cuota de una hipoteca y subsistir sin percibir un riesgo desmesurado sobre su vivienda o economía. La moratoria, sin embargo, se encuentra sujeta a una serie de condiciones y pautas que determinarán, entre otras cosas, el plazo y costo del servicio.

Por otro lado, la opción de la moratoria puede no estar incluida en el contrato de la hipoteca contratada y no estar previsto en la legislación vigente, aunque esto no quiere decir que sea imposible para el Estado implementar una: esto es lo que sucedió a mediados de 2020, cuando la pandemia del Covid-19 se expandió por el globo y muchos países utilizaron este instrumento para evitar malestar social.

Moratoria hipotecaria en España

Esta medida fue una de las más importantes que el Gobierno español implementó para combatir las consecuencias económicas y sociales de la pandemia a mediados del 2020. Dicha medida fue implementada el pasado 17 de marzo a través de la publicación del Real Decreto-ley 8/2020, así como también con su actualización del 1 de abril a través del Real Decreto-ley 11/2020.

En ambos casos, se trata de una medida obligatoria y urgente que representa una reducción significativa del riesgo al que se vio sometida una gran porción de la población, la cual percibió, en mayor o menor medida, una reducción en sus ingresos y un riesgo financiero muy pronunciado. Originalmente, el plazo de duración era de tres meses con opción a renovación en caso de cumplirse las condiciones necesarias.

Las características de la moratoria se organizaron en función de ciertos parámetros que determinan su alcance —capital, intereses— y las condiciones de refinanciación particulares a los casos de préstamos hipotecarios para la adquisición de una vivienda habitual, oficina profesional o despacho, y vivienda puesta en alquiler (suspensión de la renta).

Pueden beneficiarse de la moratoria quienes sean deudores de un préstamo hipotecario y que padezcan algún tipo de dificultad asociada con la crisis sanitaria que imposibilite el pago de las cuotas y que cumplan con los siguientes requisitos:

  • Debe tratarse de la vivienda familiar.
  • Personas que hayan sido desempleadas.
  • Empresarios, autónomos, emprendedores o profesionales cuyos ingresos por ventas o prestación de servicios se hayan reducido de manera significativa (al menos en un 40 %).
  • Unidades familiares cuyos ingresos sean inferiores al triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (o IPREM).
  • Unidades familiares en los siguientes casos:
    • O bien que más del 35 % de sus ingresos netos sean destinados a cubrir la cuota del préstamo hipotecario.
    • Si se produce una alteración significativa de la economía familiar tras multiplicarse el impacto de la hipoteca sobre los ingresos por 1,3.
    • Compuesta por al menos un miembro con discapacidad superior al 33 %dependencia o enfermedad que lo incapacite.
    • Compuesta por al menos un miembro que sufre de parálisis cerebral o enfermedad mental.

Una vez comprobados uno o varios de estos requisitos, la entidad que emitió el préstamo tiene quince días para aplicar la suspensión de los pagos correspondientes y las penalidades asociadas con el incumplimiento de estos. La implantación de la moratoria modifica el plazo del préstamo y los gastos y costos adicionales producto de la renovación corren por cuenta de la entidad.

Cuando hablamos de moratoria hipotecariaqué es y cómo solicitarla, debemos considerar que se trata de un tipo de instrumento que se utiliza bajo circunstancias especiales en las que la persona, por razones de fuerza mayor, deja de tener la capacidad de cubrir las cuotas de un préstamo hipotecario.