Hipoteca abierta

por Software DELSOL

Una hipoteca abierta se trata de un crédito hipotecario donde el titular puede tener un préstamo por la cantidad máxima del capital que se amortizó en un momento determinado, en general se produce a través de un préstamo personal. 

Este tipo de hipoteca está compuesto por dos vertientes: en primer lugar, la de la propia hipoteca; y en segundo lugar, la del préstamo asociado. 

El banco es el encargado de concedernos un préstamo hasta la cantidad de dinero que hayamos pagado con anterioridad. De esta manera, si nacen posibles deudas, responderemos con nuestra vivienda. 

Diferencias entre un préstamo hipotecario y un crédito hipotecario

Para empezar a conocer lo que es una hipoteca abierta, debemos diferenciar entre un préstamo hipotecario y un crédito hipotecario:

El préstamo hipotecario se comporta igual que los préstamos personales. Este préstamo se destina a la compra de una vivienda o local. Si con el paso del tiempo necesitamos una cantidad superior de dinero, tendremos que efectuar una novación, lo que significa que habrá que aumentar el importe que nos han prestado, provocando variaciones en las cuotas y requisitos. 

El crédito hipotecario también tiene el mismo comportamiento que un crédito personal, pues la entidad nos presta un dinero limitado y debemos decidir si obtener todo el importe, notificando cuándo desea recibirlo y con qué objetivo. Conforme vamos pagando las cuotas, podremos disponer de un dinero que nos permite ser propietarios de fondos. Todo el importe del que tenemos derecho a disponer es igual a la cantidad amortizada en los pagos del crédito. 

La mayoría de los asesores financieros creen que el préstamo hipotecario es más beneficioso para el consumidor de clase media, pues un crédito hipotecario nos puede generar una deuda que no podamos hacer frente si no tenemos conocimiento suficiente sobre los riesgos a los que nos enfrentamos. 

Tipos en función del interés de la hipoteca abierta

Las hipotecas, como cualquier otro préstamo, deben amortizarse. Existen diferentes intereses comunes a las hipotecas abiertas, los cuales vamos a dividir en cuatro grupos:

  • Interés fijo o limitado: se trata de un interés estable, tendrás que pagar siempre el mismo porcentaje. Su cuota periódica no experimenta variaciones. 
  • Interés variable: este tipo de hipotecas nos brindan un diferencial, el cual debe añadirse al indicador que hemos tomado como referencia. Suele ser el interés interbancario de nuestro sistema financiero. 
  • Interés mixto o combinado: el banco nos da un interés fijo durante un tiempo y, más tarde, nos ofrecerá uno de tipo variable. 
  • Hipoteca abierta asegurada: viene asociado un seguro para cuando estemos pasando por momentos donde no nos sea posible hacer frente a los pagos. Esta última modalidad de interés tiene fecha límite. 

Si no deseas correr riesgos con tu hipoteca, lo mejor es que te decidas por un préstamo hipotecario convencional y con un interés fijo.

Ventajas e inconvenientes

Algunas de las ventajas que pueden tener las hipotecas abiertas son:

  • Por un lado, cabe la posibilidad de cambiar la cuota y disponer del importe ya amortizado. 
  • Por otro lado, si mientras estás amortizando, necesitas un préstamo personal, siempre puedes instar una parte del capital que ya ha sido amortizado de la hipoteca abierta, el cual posee un interés menor.

En cuanto a los inconvenientes, podemos decir que:

A pesar de que el interés anterior sea inferior, el cliente tardará más tiempo en cubrirlo, con lo cual se acabará abonando una cantidad superior a la que hubiera tenido que hacer frente con una financiación. 

También tiene como desventaja su complejidad para la subrogación. Esto se debe a su carácter de crédito hipotecario, pues dificulta que podamos subrogar la hipoteca a otro banco para perfeccionar sus condiciones. Aunque por medio de la Ley Hipotecaria de 2007, está autorizada la subrogación de las hipotecas abiertas. 

¿Es buena opción contratar una hipoteca abierta?

No siempre es la mejor opción, por eso vamos a analizar los riesgos que podemos correr ante este tipo de hipoteca: 

  • Debemos llevar un control exhaustivo de las disposiciones, en caso contrario podríamos terminar sobreendeudados: muchas veces conseguir dinero de manera fácil y rápida es una ventaja, pero en ocasiones puede ocultar otras muchas desventajas. 
  • A pesar de que el interés sea inferior para una hipoteca abierta, pedir una disposición puede acabar siendo peor que solicitar un préstamo de carácter personal: generalmente, cuando hacemos una disposición de capital, tomamos la decisión de aumentar en gran medida el plazo de reembolso para que no sea muy elevada la cuota que debemos pagar mensualmente por la hipoteca. 

En conclusión, la hipoteca abierta es un contrato que debemos llevar a cabo con extrema precaución. Es recomendable la ayuda de un asesor para que nos ayude con los procedimientos y los imprevistos que se nos puedan presentar. Nosotros, como clientes de la hipoteca, somos los que tenemos la última palabra, por eso hay que tener mucha cautela ante posibles fraudes y estafas.

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