Cómo tasar mi casa

por Software DELSOL

La valoración económica de una casa, un piso, un local o de cualquier otro tipo de inmueble consiste en atribuirle un valor en dinero (en euros) que sea el adecuado.

La forma de hacer esta valoración dependerá de para qué la hagamos: podemos querer valorarla para su venta libre, para realizar con ese inmueble una operación financiera (como pedir un préstamo hipotecario) o para liquidar impuestos (como el impuesto de sucesiones), cada uno de estos tres motivos tiene su propia forma de valorar el inmueble.

Cuanto vale un piso que queremos vender

Cuando vamos a poner a la venta una casa o un piso (de segunda mano) deberemos decidir el precio que vamos a pedir por él.

Si lo hacemos a través de una agencia inmobiliaria nos asesorará sobre este punto pero la decisión siempre deberá ser nuestra.

En realidad, el precio posible de venta lo va a fijar el mercado, la idea es vender por el precio más alto que nos den, pero vender.

Podemos mirar los precios a que se han vendido otros pisos parecidos y en el mismo lugar, mirar anuncios como compradores de pisos para informarnos de lo que se está pidiendo y/o consultar publicaciones y datos sobre precios de metro cuadrado en la zona.

También deberemos tener en cuenta las circunstancias del piso, su estado, si necesita reforma, si está en un buen sitio, bien comunicado y cosas por el estilo.

En todo caso, el precio más alto o más bajo también dependerá de la urgencia que tengamos de vender: podemos fijar un precio muy alto y gestionar pacientemente la venta o poner un precio mucho más bajo (más atractivo para el comprador) para venderlos mucho antes. 

Debe tenerse cuidado a la hora de reflejar el precio en el contrato de compraventa (normalmente en su escritura notarial) ya que esta operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones o al de sucesiones (cedidos a las CCAA) y el artículo 46 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD prevé la comprobación de valores; para ello cada Comunidad Autónoma tiene unos precios mínimos a aplicar a cada inmueble (unas tablas) y se supone que inscribir su transmisión por un precio inferior es un fraude (que se está escriturando por menos dinero) y dará lugar a una sanción y reclamación tributaria. 

La tasación de un piso para operaciones bancarias

Una casa o piso puede tener que ser tasado para realizar diversos tipos de operaciones financieras como pedir un préstamo o crédito hipotecario y la Ley exige este tipo de tasación en otros casos, como para que pueda invertir en él una compañía de seguros, que pueda emitir cédulas hipotecarias, la determinación contable del valor razonable, etc.

En la hipoteca es el único gasto que asume totalmente el cliente bancario porque la tasación hecha, como veremos aquí, por una sociedad habilitada para ello le servirá para ese préstamo hipotecario y para cualquier otro que pueda solicitar en otra entidad.

Esta tasación oficial la pide el banco para tramitar la hipoteca y debe ser realizada por una entidad autorizada administrativamente para ello (que puede ser el propio banco o una sociedad de tasación externa), la regulación de estas autorizaciones está en el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre el régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación

La solicitud de homologación como sociedad de tasación se debe presentar ante el Banco de España que es quien la concederá (o no) y luego deberá inscribirse en el Registro Oficial para este tipo de sociedades.

Los requisitos son ser una sociedad anónima de fundación simultánea, con un capital mínimo de algo más de 300.000€, tener en plantilla un número mínimo de profesionales del sector así como en los órganos de administración y disponer de los medios técnicos necesarios y tener aseguradas las posibles responsabilidades civiles.

Los bancos, para poder realizar estas tasaciones, también deberán estar homologados, con requisitos parecidos a las sociedades.

En todo caso el Banco de España no sólo, como hemos visto, otorga la homologación sino que también es el responsable de la supervisión de la actividad y quién puede iniciar y gestionar un procedimiento sancionador en caso de incumplimientos.

La asignación de valor del inmueble y la emisión del correspondiente informe se realizarán con el contenido que prevé la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

El tasador debe tener en cuenta el uso que se da al inmueble y el mejor uso que se le pueda dar, su estado, condición, etc.

La superficie del inmueble debe ser, siempre que se pueda, comprobada por el propio tasador, verificando el cumplimiento de las normas urbanísticas referidas a esa superficie cuando sea necesario. Deberán realizarse las siguientes comprobaciones:

  • El propio tasador realizará una inspección ocular del inmueble, comprobando su superficie, características y otros aspectos, como si existen servidumbres visibles.
  • El estado de ocupación y uso que tenga el inmueble.
  • Si es una vivienda de protección oficial.
  • Si es un inmueble en régimen de protección del patrimonio.
  • La adecuación al plan urbanístico y los posibles aprovechamientos urbanísticos que tenga.

En cuanto al método de valoración la Ley prevé los siguientes:

  • El Método del coste. Calcula el valor de reemplazamiento, tomando en cuenta el valor del terreno donde está construido, el coste de construcción y de las mejoras y el coste de reemplazar el inmueble.
  • El Método de comparación. Se calcula el precio de mercado siempre que se tenga información suficiente para ello (al menos seis transacciones parecidas) y siempre teniendo en cuenta las características propias del inmueble.
  • El Método de actualización de rentas. Para valorar inmuebles que estén en el mercado de alquileres y que tengan un inquilino, se calculará el rendimiento económico futuro como flujos de caja esperables y su valor final o valor de reversión.
  • El Método residual. Para determinados inmuebles con cálculos financieros de inversiones realizadas y con valores esperables.
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