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Valorar una vivienda: ¿Qué se tiene en cuenta?

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22 de noviembre de 2021

La valoración de una vivienda es un proceso a través del que buscamos saber cuál es el precio más adecuado para transmitir un inmueble, de acuerdo con la situación actual del mercado. Es algo que puede hacer el vendedor para saber cuánto pedir por su casa o el posible comprador para saber si la cifra que le están pidiendo es justa. Y luego está la valoración o tasación oficial de la vivienda, que es realizada por un experto a fin de poder determinar el valor de mercado de una casa. Esta cifra es la que utilizan los bancos para hacer cálculos a la hora de decidir si conceden o no una hipoteca.

Vamos a ver qué es lo que tiene en cuenta un tasador a la hora de hacer una valoración objetiva del inmueble.

Ubicación de la vivienda

Uno de los factores que más afectan al precio de un inmueble es su lugar de ubicación. Una casa de similares características puede tener un precio más alto o más bajo según donde se encuentre.

Al tasador le interesa de qué tipo de barrio se trata, qué servicios y dotaciones públicas hay en el mismo y que valor tienen viviendas similares que se han vendido recientemente en la misma zona.

Así, un piso en una calle peatonal y bien comunicada será, por lo general, más caro que un inmueble que esté en una zona de ocio nocturno.

Estado general del inmueble

A la hora de valorar una vivienda también se tiene en cuenta el estado general de la finca o las dotaciones comunes si se trata de un inmueble que forma parte de una comunidad de vecinos. Factores como la antigüedad del edificio, o si ha pasado o no por una rehabilitación recientemente, tienen mucha influencia en el precio. El tasador revisará tanto los aspectos estéticos como otros más técnicos, por ejemplo, si el inmueble ha pasado la ITE.

Presencia de ascensor

Aunque todas las fincas nuevas cuentan con ascensor y cumplen con las normas de accesibilidad universal, en los inmuebles más antiguos no ocurre así. Por eso, es normal que una de las primeras cosas que tenga en cuenta el tasador es si existe o no un ascensor en la finca.

Superficie construida y superficie útil de la vivienda

Lo siguiente que se valora son las dimensiones de la vivienda y cómo está distribuida la misma. Si hace unas décadas la tendencia eran viviendas grandes muy compartimentadas, ahora tienen mejor valoración aquellas que, aún siendo más pequeñas, están mejor distribuidas (más cuadradas) y cuentan con estancias de amplitud suficiente y una buena luminosidad.

Estado general de la vivienda

Al margen de sus dimensiones y su distribución, el estado general de la vivienda tiene una importancia trascendental en el valor de la misma. Cuanto mejor esté más alto será su valor. De ahí que muchas personas decidan invertir en hacer una pequeña reforma antes de poner su casa a la venta.

Como ocurre con la revisión de la finca, aquí no solo se tienen en cuenta las cuestiones meramente estéticas. El tasador puede interesarse por la fecha de última renovación del sistema eléctrico o de renovación de la fontanería.

Orientación de la vivienda

La orientación de la vivienda ha cobrado una gran importancia en los últimos años. Según sea esta, la vivienda recibirá más o menos horas de luz al día, lo que implicará un consumo más o menos alto de energía eléctrica. Por otro lado, la orientación también influye en la temperatura de la vivienda, lo que afecta a su dependencia de sistemas de climatización tanto en verano como en invierno.

La mejor orientación depende también de en qué punto de la geografía española nos situemos, pero, en líneas generales, las viviendas con orientación sur o sureste son las que tienen más valor en el mercado.

Certificado energético del inmueble

Desde el año 2013 todas las viviendas que se vayan a poner en el mercado (ya sea para venta o alquiler) deben contar con un certificado energético. Se trata de una etiqueta similar a la que tienen los electrodomésticos, que nos indica si una casa es más o menos eficiente desde el punto de vista energético.

Cuanto mejor sea la calificación energética del inmueble menos recursos hay que consumir para mantenerla a una temperatura óptima, por lo que su valor de mercado es más elevado.

Todos estos factores internos y externos ayudan a hacer una valoración de la vivienda que sea lo más objetiva posible. Pero, dado que el mercado inmobiliario es muy dinámico, una tasación no tiene una vigencia muy larga. De hecho, caduca pasados seis meses. Precisamente por ello, solo se suele llevar a cabo cuando ya se ha encontrado un comprador y el banco al que se le ha solicitado la hipoteca necesita saber si el precio que se está pidiendo es el adecuado para una vivienda de ese tipo.

No obstante, todos estos factores que hemos visto pueden ser utilizados por el vendedor o el comprador para hacerse una idea sobre el valor del inmueble.