Cómo registrar una propiedad

por Software DELSOL

El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”, según descripción en la que coinciden, literalmente, el artículo 605 del Código Civil y el artículo 1 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH).

En base a esto podemos decir que el Registro de la Propiedad es una oficina pública que está a cargo de un Registrador, que es un funcionario sujeto a arancel, y donde constan los datos sobre la propiedad y otros derechos reales y contratos sobre bienes inmuebles; podemos decir que es como una base de datos dónde vamos a encontrar toda la información que necesitamos sobre cualquier bien inmueble.

Los Registros de la Propiedad están por todo el territorio nacional, suelen estar en poblaciones donde existen juzgados y en ellos se registrarán los datos del territorio a que se refieran.

Los datos inscribibles en el Registro de la Propiedad son públicos y podemos consultarlos en él mediante la solicitud de una nota simple (una fotocopia de lo que hay) o una certificación emitida por el registrador (un documento público que advera lo que dice el registro).

La inscripción en el Registro y la protección de terceros de buena fe

Para inscribir un contrato de compra o de otro tipo sobre un inmueble en el Registro el contrato debe hacerse mediante escritura pública ante notario; también se pueden inscribir en él resoluciones judiciales donde figuren derechos inscribibles y certificaciones administrativas y documentos públicos extranjeros que tengan validez en España, en resumen: en el Registro sólo se pueden inscribir documentos públicos; cuando se presenten para ser inscritos el Registrador comprobará que proceden del titular registral que puede otorgarlos y los calificará y, en su caso, procederá a inscribirlos.

Lo primero que tenemos que decir es que la inscripción en el Registro de un contrato no es obligatoria y cualquier contrato sobre un bien inmueble, su compraventa o de otro tipo, tiene plena validez aunque no se inscriba en el Registro de la propiedad, con la única excepción de los créditos hipotecarios que si tienen que inscribirse para ser un contrato válido.

Por ejemplo, yo puedo comprar una casa o un piso a su legítimo dueño y hacerlo con cualquier forma de contrato, en un contrato privado o, incluso, dándonos la mano (un contrato de palabra), y no inscribir esa compra en el Registro y tal contrato sería válido y yo me convertiría en el dueño de la casa con un título perfectamente legítimo y justo.

Pero, aunque no sea obligatoria ni un requisito para la validez de mi título de compra, si se lo que me conviene voy a inscribir la compra de un inmueble inmediatamente, incluso de manera instantánea en el momento de la compra (hay un sistema para hacer una anotación instantánea desde la notaría al comprar) porque no inscribirla pueden tener unas consecuencias catastróficas, vamos a explicarlo.

La Ley da al titular que figura inscrito en el Registro una protección total si es un tercero de buena fe (artículo 32 de la LH, entre otros), esto significa que si figura como propietario en el Registro el que me ha vendido la casa no hay problema porque yo tengo un título de propiedad que procede de él, pero si no lo inscribo en el Registro y esa persona que figura como dueño se lo vende después a otra persona (ocultando que me lo ha vendido a mi antes) y ese otro inscribe su compra en el Registro esta inscripción le protege a él como dueño de ese piso porque se le considera tercero de buena fe y yo tengo un título que era válido pero que no está inscrito, la casa será suya y yo solo podré demandar al que se la ha vendido, pero me quedo sin el piso.

Algo parecido puede ocurrir si no inscribo mi compra y el vendedor que figura como propietario (porque yo no me he ocupado de cambiarlo en el Registro) recibe, por ejemplo, un embargo judicial o administrativo, si ese embargo contra él se inscribe en el Registro el piso va a responder ante dicho embargo porque aparece inscrito antes de que yo presente allí mi título de propiedad.

Esto último es así por el principio de tracto sucesivo previsto por el artículo 17 de la LH: las inscripciones en el Registro de la Propiedad son eficaces según la fecha de su presentación y no pueden ser afectadas por inscripciones posteriores, un contrato o título presentado para inscribirse y que se inscribe hace que cualquier otro título anterior que no esté inscrito y que le contradiga no pueda inscribirse: si hay inscrito un embargo contra el que figura como titular registral y yo inscribo después de haberse anotado el embargo que he comprado el piso (aunque la copra fuera de fecha anterior al embargo) si la presentación es posterior a la del embargo el embargo me afectará como dueño del piso y no podré evitarlo, sólo podré demandar al embargado reclamándole las consecuencias del embargo.

Las fincas que no existen en el Registro

Hasta ahora hemos visto cómo se inscribe una compra u otro tipo de contrato en una finca en la que el que nos la transmite aparece como titular registral.

Pero existen fincas, pisos, terrenos, etc que no aparecen en absoluto en el Registro de la Propiedad porque nadie ha inscrito nunca nada sobre ellos o porque son de nueva creación (por ejemplo una construcción nueva o una finca que se divide en varias) o existan diferencias o modificaciones entre el Registro y la realidad sobre superficies, lindes u otros aspectos, en estos casos deberemos pedir en el Registro de la Propiedad que se cree una finca registral o modifique la que hay para poder inscribir nuestro derecho sobre esos inmuebles.

La primera inscripción de una finca será siempre de dominio (de propiedad).

Si hablamos de una nueva construcción se presentará en el Registro para crear la nueva finca registral con la documentación y requisitos previstos por el artículo 202 de la LH.

Si, por el contrario, hablamos de una finca ya existente que no se ha inscrito nunca deberemos promover su aparición en el Registro mediante un expediente de dominio que debe promover el propietario del inmueble y se seguirá ante el notario competente en el territorio donde esté el piso, que requerirá la documentación prevista en la Ley, realizará la publicidad también exigida por la Ley y lo transmitirá al Registrador de la Propiedad que comprobará, entre otras cosas, la no existencia de esa finca en el Registro. A este expediente puede concurrir cualquier persona que tenga interés legítimo (por ejemplo quién tenga un derecho real sobre ese inmueble) para pedir lo que proceda.

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